SOURCE : Cass.Com, 30 juin 2015, n° 14-17.907. F – D
Tel est le sens de l’arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de Cassation le 30 juin 2015.
En l’espèce, des investisseurs ont acquis d’une SCI, en état futur d’achèvement, divers biens immobiliers dans une « résidence-services » pour personnes âgées, qu’ils ont donné à bail à une société pour une durée de 9 ans.
Cette société ayant été défaillante, puis mise en liquidation judiciaire, les investisseurs ont assigné en responsabilité la banque et sa filiale qui leur avaient proposé ce projet.
Pour accueillir la demande des investisseurs, les juges du fond ont retenu la responsabilité extra-contractuelle de la banque en considérant :
– qu’en proposant à ses clients un investissement financier, elle est tenue à leur égard d’une obligation de mise en garde, sauf s’il s’agit d’investisseurs avertis;
En l’espèce, le fait que les investisseurs soient ingénieur et cadre commercial n’en fait pas des investisseurs, pas plus que le loueur en meublé professionnel et ce quand bien même il tient des chambre d’hôtes.
– qu’en remettant aux investisseurs la plaquette publicitaire de la SCI venderesse faisant état d’un produit immobilier et financier insensible aux modes et aux fluctuations et vantant, outre le bénéfice d’une fiscalité avantageuse, la régularité des revenus locatifs garantis par un bail reconductible, même s’il n’est pas établi que la banque était informée des difficultés rencontrées par la SCI, il ne saurait être contesté que la banque n’a pas informé les investisseurs du risque que pourrait leur faire encourir une déconfiture du futur exploitant de la résidence titulaire du bail.
Sur le pourvoi formé par la banque, la Cour de Cassation censure l’arrêt des seconds juges.
Pour la Haute Cour, la responsabilité de la banque ne peut être recherchée, dés lors que :
– s’agissant d’un investissement non spéculatif, la banque n’est tenue à aucun devoir de mise en garde vis-à-vis de ses clients même non avertis, lorsqu’elle leur a proposé cet investissement, ce qui est le cas de l’acquisition, en l’état futur d’achèvement, d’un ou plusieurs appartements dans une résidence-services pour personnes âgées en vue de leur location meublée à la société exploitant la résidence;
– la banque n’est pas tenue de porter à la connaissance des investisseurs une circonstance connue de tous et dont ils pouvaient se convaincre par eux-mêmes, telle que la possible défaillance de la société locataire à payer régulièrement les loyers pendant une durée de neuf années.
Geneviève FERRETTI
Vivaldi-Avocats
