Le vendeur qui connait l’existence d’un vice au moment de la conclusion de la vente est tenu à garantie, malgré la clause d’exonération de la garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente.
Cass.3ème Civ., 5 juin 2025, n°23-14.619
I-
Au cas d’espèce, une venderesse avait vendu à des acquéreurs une maison individuelle qu’elle habitait et avait fait construire.
Une assurance dommages-ouvrage avait été souscrite.
Quelques semaines après la vente, les acquéreurs avaient constaté des infiltrations d’eau qu’ils avaient signalées à la venderesse, matérialisées par une flaque d’eau sur le carrelage et des traces d’humidité sur les murs, au niveau du sous-sol, constitué d’une cave et d’un garage, avant d’obtenir, en référé, la désignation d’un expert judiciaire, lequel avait déposé son rapport.
Les acquéreurs avaient alors assigné la venderesse en indemnisation sur le fondement principal de la garantie des vices cachés, demande que la Cour d’Appel avait rejetée.
Pour juger applicable la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente et rejeter les demandes indemnitaires présentées par les acquéreurs sur le fondement de cette garantie, l’arrêt avait retenu, en effet, qu’il ne pouvait être fait grief à la venderesse d’avoir dissimulé la connaissance d’un vice déterminant le consentement des acquéreurs, dès lors qu’il était seulement établi qu’elle avait eu connaissance d’un sinistre qualifié de désordre de nature esthétique par l’assureur, survenu huit ans avant la vente, n’ayant pas donné lieu à la prise en charge de la garantie dommages-ouvrage et dont le caractère décennal n’avait pas été établi antérieurement à la vente.
Un pourvoi est formé.
L’arrêt est cassé au visa de l’article 1643 du Code Civil.
La Cour de Cassation retient en effet que l’expert désigné par l’assureur dommages-ouvrage avait constaté, non seulement, un sinistre tenant à la présence de tâches d’humidité sur les murs du sous-sol, le désordre, qualifié d’esthétique, n’ayant pas été garanti par l’assureur, mais aussi un désordre d’infiltrations affectant les travaux qui, réalisés par la venderesse, n’étaient pas couverts par l’assurance dommages-ouvrage, ce dont il résultait qu’elle avait eu connaissance d’infiltrations, qui n’avaient pas été qualifiées de désordre esthétique par l’expert de l’assureur, de sorte que la cour d’appel, n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et violé le texte susvisé.
II-
Pour mémoire, aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
Consécutivement la Cour de Cassation juge de manière constante, et le présent arrêt en est une nouvelle illustration, que le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (3e Civ.,16 décembre 2009, pourvoi n° 09-10.540, publié).
