La clause du contrat de VEFA prévoyant la suspension du délai de livraison convenu, en cas de cause légitime de suspension de délai telle que les intempéries tout en précisant que pour l’appréciation de ces événements, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter à un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, n’est pas abusive.

Source : Cass.3^ème Civ., 30 avril 2025, n°23-21.499

En l’occurrence des acquéreurs, consommateurs (personnes physiques), avaient conclu un contrat de vente en l’état futur d’achèvement auprès d’une SCCV, stipulant une livraison de l’immeuble le 30 mars 2019.

Un procès-verbal de livraison des travaux avait été établi le 7 octobre 2019.

Sur la base de ce retard de livraison, les acquéreurs ont assigné la SCCV en réparation des préjudices consécutifs.

La SCCV a opposé en défense que ce retard était justifié à raison d’intempéries attestées par l’architecte sur la base de données météorologiques publiques, constitutives, selon elle, d’une cause légitime de suspension du délai de livraison en application des stipulations contractuelles.

La clause du contrat, en question, prévoyait la suspension du délai de livraison convenu, en cas de cause légitime de suspension de délai telle que les intempéries tout en précisant que pour l’appréciation de ces événements, les parties d’un commun accord déclaraient s’en rapporter à un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité,

Les acquéreurs ont répondu que cette clause était abusive, en application des dispositions de l’article L 132-1 du Code de la Consommation, au double motif qu’elle :

• avait pour objet ou pour effet de donner aux obligations du professionnel un caractère imprécis ou lui permettait de s’exonérer de sa responsabilité dans des hypothèses non précisément définies ;

• faisait dépendre l’étendue des obligations du professionnel envers le consommateur de l’appréciation d’un tiers dont l’indépendance et l’impartialité n’étaient pas garanties ;

La cour d’Appel ne les a pas suivis, estimant que la clause n’était pas abusive, en substance, car l’architecte était un professionnel qualifié, tiers au contrat de VEFA, qui avait produit des attestations basées sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestables par les acquéreurs.

Ces derniers ont donc formé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt qui fut rejeté aux motifs suivants :

« (…)

5. La cour d’appel a relevé, d’une part, que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoyait que le délai de livraison était convenu sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai, telle que les intempéries, d’autre part, procédant à la recherche prétendument omise, que l’architecte, qui avait produit des attestations basées sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestables par les acquéreurs, était un professionnel qualifié, tiers au contrat.

6. Elle en a exactement déduit que cette clause, qui n’avait ni pour objet, ni pour effet, de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, n’était pas abusive. »

Cette décision n’est pas surprenante et s’ancre dans une jurisprudence désormais constante (Cass.3^ème Civ., 28 mai 2019, n°18-14.212 ; 24 octobre 2012, n°11-17.800).

Ce type de clause est jugé comme ne remettant pas en cause l’obligation essentielle du vendeur en VEFA de livrer le bien à la date convenue, et comme ne créant donc pas un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

De surcroît :

• mise à part cette question du caractère abusif, au sens de l’article L212-1du Code de la Consommation, de la clause de suspension de délai de livraison en matière de VEFA, la liberté contractuelle concernant la détermination de ce que constitueront, aux termes du contrat, des causes légitimes de report de délai de livraison, même en secteur protégé, est de mise en VEFA,

• à la différence du contrat de construction de maison individuelle concernant lequel les causes légitimes de retard de retard sont strictement limitées par le législateur qui aux termes de l’article L. 231-3d répute non écrite toute clause ayant pour objet ou pour effet :

« de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ».