SOURCE : Article 20 de la Loi n°2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021
Dans les rapports preneur / bailleur, CHRONOS a toujours prôné un impératif absolu de négociation. A titre non exhaustif, parmi les principales solutions à disposition des parties afin d’aménager au mieux les effets de la crise sanitaire, nous pouvons retenir : un abandon partiel des loyers en contrepartie d’une garantie de paiement de l’autre, un gel des paiements suivi d’un moratoire plus ou moins long destiné à permettre d’attendre la fin de la crise sanitaire et un retour à meilleure situation.
Bien que faisant partie des demandes amiables de nombreux preneurs, aucun texte n’impose aux bailleurs de consentir des abandons de loyers. Seuls des avantages fiscaux peuvent l’inciter à accepter une telle mesure.
C’est en ce sens que le Gouvernement a proposé que soit introduit dans le projet de loi de finances pour 2021 un crédit d’impôt afin d’inciter les bailleurs à annuler une partie des loyers dus, et permettre ainsi « d’oxygéner » les entreprises locataires les plus touchées par les restrictions sanitaires.
Toutefois, à l’instar de tout dispositif de soutien, ce crédit d’impôt reste soumis à des conditions strictes tenant tant à la fois à la qualité du bailleur (I) que de l’entreprise locataire (II).
I –
Selon les dispositions de l’article 20 – I.1 de la Loi du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, peuvent bénéficier du crédit d’impôt :
Les bailleurs personnes physiques domiciliés en France au sens de l’article 4B du Code général des impôts (CGI) ;
Les bailleurs personnes morales de droit privé comme de droit public ;
Ayant consentis des abandons ou renonciations définitifs de loyers hors taxes et hors accessoires échus au titre du mois de novembre 2020, afférents à des locaux situés en France, et consentis au plus tard le 31 décembre 2021.
Il découle de ces dispositions que sont éligibles au crédit d’impôt le bailleurs qui perçoivent des revenus tirés de la location nue ou meublée de locaux, quel que soit le régime d’imposition applicables à ces revenus (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
II –
Le même article précise également les conditions cumulatives relatives aux entreprises locataires. Sont éligibles :
L’entreprise doit soit avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil au public au cours du mois de novembre 2020, soit exercer son activité principale dans un secteur mentionné à l’annexe 1 du décret n°2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité (secteur de l’hôtellerie-restauration-café par exemple). Les entreprises ayant pratiqué au cours du mois de novembre 2020 une activité de type « drive-in » ou « click and collect » (livraison, retrait de commandes) demeurent éligibles au dispositif ;
L’entreprise doit avoir un effectif de moins de 5.000 salariés. Ce seuil correspond à la moyenne du nombre de personnes employées au cours de chacun des mois de l’année civile précédente ;
L’entreprise ne doit pas être en difficulté au 31 décembre 2019 au sens du règlement (UE) n°651/2014 de la Commission du 17 juin 2014, à l’exception des micro et petites entreprises, sous réserve que ces entreprises remplissent les deux conditions cumulatives suivantes :
Ne pas faire l’objet d’une procédure de sauvegarde, d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Au sens du règlement européen, une entreprise est en difficulté lorsqu’il pratiquement certain qu’en l’absence d’intervention de l’Etat l’entreprise sera contrainte de renoncer à son activité à court et moyen terme ;
Ne pas avoir bénéficié d’une aide au sauvetage ou d’une aide à la restructuration.
L’entreprise ne doit pas être en liquidation judiciaire au 1er mars 2020
Suivant les dispositions du I-1,4°, lorsque l’entreprise est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, ou lorsqu’il existe des liens de dépendance au sens du 12 de l’article 39 du CGI entre elle et le bailleur, le bénéfice du crédit d’impôt est subordonné à la condition que le bailleur puisse justifier de difficultés de trésorerie de l’entreprise locataire par tous moyens (attestation de l’expert-comptable par exemple).
A ce titre, des liens de dépendance sont réputés exister entre deux entreprises :
Lorsque l’une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ;
Lorsqu’elle sont placées l’une et l’autre, dans les conditions définies précédemment, sous le contrôle d’une même tierce entreprise.
S’agissant du montant du crédit d’impôt, tout dépendra de l’effectif de l’entreprise locataire :
Pour les entreprises de moins de 250 salariés, les bailleurs bénéficieront d’un crédit d’impôt de 50% des sommes abandonnées ;
Pour les entreprises de 250 à 5.000 salariés, les bailleurs bénéficieront d’un crédit d’impôt de 50% des sommes abandonnées, dans la limite des 2/3 du montant du loyer.
Enfin, pour déterminer l’année au titre de laquelle le bailleur bénéficie du crédit d’impôt, tout dépend de la date à laquelle l’abandon de loyer a été consenti :
Les abandons consentis avant le 31/12/2020 seront pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu ou les bénéfices 2020 (ou de l’exercice en cours à la date de l’abandon);
Les abandons consentis à compter du 01/01/2021 seront pris en compte dans le calcul de l’impôt sur les revenus ou les bénéfices de 2021 (ou de l’exercice en cours à la date de l’abandon).
