Vente immobilière et commission

Kathia BEULQUE
Kathia BEULQUE  - Avocat associée

Source : Cass.1ère civ., 16 mars 2022, n°20-20.334

C’est ce principe de responsabilité civile que rappelle la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cette décision, inédite, comme suit :

« …Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 15 juillet 2020), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-17.944), en vertu d’un mandat de vente exclusif, la société Etude Lodel (l’agent immobilier) a négocié et rédigé, moyennant une commission de 30 000 euros à la charge de l’acquéreur, un « compromis de vente ferme » en exécution duquel M. et Mme [J] (les acquéreurs) ont acquis, sous diverses conditions suspensives, une villa, avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation partiel et viager au profit du vendeur, moyennant le prix de 450 000 euros sur lequel ils ont versé un acompte dont l’agent immobilier a été institué séquestre.

2. Le terrain s’étant révélé d’une surface inférieure à celle annoncée et frappé d’une servitude conventionnelle non aedificandi, les acquéreurs, invoquant des manquements de l’agent immobilier à ses obligations d’efficacité, d’information et de conseil, ont, après réitération de la vente en la forme authentique, refusé de lui payer la commission convenue.

3. Assignés en paiement par l’agent immobilier, ils ont sollicité, à titre reconventionnel, la réduction de cette commission, la restitution de l’acompte conservé par l’agent immobilier et l’allocation de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts et de les condamner à payer à l’agent immobilier la somme de 30 000 euros au titre de sa rémunération, alors :

« 1°/ que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que, par suite, c’est à la date d’une telle promesse que s’apprécie la connaissance par l’acquéreur d’un fait l’ayant déterminé à s’engager ; qu’en l’espèce, pour affirmer que le projet de construction d’une seconde villa avancé par M. et Mme [J], acquéreurs du bien immobilier en cause, n’était nullement un élément déterminant de l’opération et qu’ils ne justifiaient donc d’aucun préjudice en lien avec le défaut d’information imputable à l’agent immobilier, la société Etude Lodel, concernant l’existence d’une servitude non aedificandi grevant ce bien, la cour d’appel a énoncé que « le 7 janvier 2011 – ou les jours précédents – », les acquéreurs ont été informés par le notaire de l’existence de cette servitude, que dans les jours qui ont suivi, ils ont fait preuve d’un grand empressement en vue de la réalisation de la vente et qu’ils ont persisté dans leur volonté de vite conclure l’affaire, ce qui a été fait, par acte authentique du 1er février 2011, en toute connaissance de cause puisqu’ils étaient informés de l’existence de la servitude ; qu’en statuant ainsi, cependant qu’il était acquis aux débats que le 29 novembre 2010, un « compromis de vente ferme » portant sur ce bien avait été signé par l’intermédiaire de l’agent immobilier entre [Y] [P] et les acquéreurs, moyennant un prix convenu, de sorte que c’est à cette date que devait s’apprécier la connaissance par les acquéreurs de l’existence de la servitude en cause, la cour d’appel a violé les articles 1382 devenu 1240, 1583 et 1999 du code civil, ensemble l’article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

2°/ que la juridiction de renvoi est saisie de l’affaire en fait et en droit, à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation, lesquels sont dotés de l’autorité irrévocable de chose jugée ; que par jugement du 28 novembre 2013, confirmé de ces chefs par arrêt de la cour d’appel de Lyon du 3 avril 2018, le tribunal de grande instance de Grasse a constaté que l’agent immobilier a manqué à ses obligations en donnant des renseignements incomplets et dit qu’elle ne peut de ce fait prétendre au paiement de l’intégralité de sa commission ; que ces dispositions n’ont pas été atteinte par la cassation prononcée par arrêt de la Cour de cassation du 9 mai 2019 ; qu’en condamnant néanmoins les acquéreurs à payer à l’agent immobilier l’intégralité de la commission due au titre de la vente en cause, la cour d’appel a méconnu l’autorité de la chose jugée et violé l’article 1351 devenu 1355 du code civil et l’article 638 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

5. Après avoir exactement énoncé que la réduction de la rémunération de l’agent immobilier, qui a une dimension réparatrice, doit être appréciée au regard du préjudice réellement subi par celui qui invoque la faute, la cour d’appel a, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation et sans méconnaître l’autorité de la chose jugée, estimé que les acquéreurs, qui, après avoir été informés de l’existence de la servitude non aedificandi, avaient poursuivi la vente avec empressement, ne justifiaient d’aucun préjudice résultant de la faute de l’agent immobilier.

6. Le moyen n’est donc pas fondé

Mais sur le deuxième moyen (…)

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne M. et Mme [J] à payer à la société Etude Lodel la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, l’arrêt rendu le 15 juillet 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble ;

DIT n’y avoir lieu à renvoi ;… »

Print Friendly, PDF & Email
Partager cet article