Source : Civ. 3e, 21 févr. 2019, FS-P+B+I, n° 18-11.553
Une société est titulaire d’un bail portant sur un immeuble à usage commercial et d’habitation.
La propriétaire bailleur est condamné à faire réaliser des travaux sur l’immeuble.
Postérieurement à cette condamnation, l’immeuble est vendu par adjudication.
C’est dans ce contexte que le preneur à bail demande la condamnation in solidum du bailleur initial et du nouveau propriétaire à l’exécution forcée des travaux.
Le Tribunal puis la Cour d’appel font droit à cette demande et un pourvoi est formé contre l’arrêt.
A l’appui de son pourvoi, la société adjudicataire fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande, alors que :
le bailleur qui vend son immeuble n’est pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux qui étaient nécessaires alors qu’il était propriétaire et dont la charge lui incombait ;
la vente de l’immeuble loué ou son adjudication n’opère pas, à compter de sa date, transmission à l’acquéreur du contrat de bail la prise en charge financière des travaux qui incombait à l’ancien propriétaire ;
de sorte qu’en considérant néanmoins que la société adjudicataire était tenue des conséquences financières de la condamnation du propriétaire précédent à exécuter les travaux car l’acquéreur acquiert les droits du saisi dès le jour de l’adjudication, la cour d’appel a violé l’article 1743 du code civil.
Ce moyen n’est pas retenu par la Cour de cassation laquelle considère, par cet arrêt publié :
« Mais attendu qu’ayant retenu que, depuis son acquisition, la société Pink Invest (adjudicataire), tenue d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne s’en était pas acquittée, la cour d’appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ».
L’adjudicataire est donc solidairement tenu des réparations judiciairement imposées au bailleur précédent en raison de la transmission du contrat de bail opérée par l’adjudication.
Il peut toutefois être fait échec à ce principe par une aménagement conventionnel et donc une clause insérée dans l’acte de vente aux termes de laquelle il serait notamment prévu que le vendeur assumera seul l’exécution des condamnations précédemment mises à sa charge.
