Dans cette affaire, un bailleur a entendu assigner en validité du congé ses locataires suite à l’expiration du préavis.
Par la même occasion, ce dernier a constaté que les locataires avaient procédé à la sous-location de l’appartement, objet du bail, et ce durant plusieurs années.
Dans le cadre de la procédure judiciaire, le bailleur a sollicité la condamnation des locataires au remboursement des sous-loyers perçus en invoquant le mécanisme du droit d’accession.
La Cour d’appel a fait droit à la demande du bailleur, amenant les locataires à former un pourvoi en cassation.
Ces derniers invoquaient devant la Cour l’inopposabilité du contrat de sous-location au propriétaire, estimant que dans ces conditions, seul le locataire pouvait être qualifié de créancier des sous-loyers.
Néanmoins, la Cour de cassation a rejeté les arguments présentés par les locataires au visa des articles 546 et 547 du Code Civil.
En effet, selon la plus Haute Juridiction de l’ordre judiciaire, « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. » et ce « nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur »
En conséquence, les locataires ont été condamnés à rembourser au bailleur l’ensemble des sous-loyers qu’ils avaient perçus malgré l’inopposabilité du contrat de sous-location.
Il s’agit de la première décision rendue par la Cour de Cassation dans ce cas d’espèce qui intéressera particulièrement les locataires qui entendent sous-louer leur appartement via des plateformes tel Airbnb.
Pour rappel, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut sous-louer son logement constituant sa résidence principale sauf avec l’accord écrit du bailleur, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation nu ou meublé.
Afin d’éviter toutes difficultés, il est nécessaire que le locataire obtienne du bailleur une autorisation express en ce sens que ce soit sur le principe de la sous-location mais également à propos du montant du loyer.
En effet, ce montant ne peut être supérieur au montant du loyer versé par le locataire au bailleur en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, si malgré l’absence d’autorisation du bailleur la résidence principale du locataire fait l’objet d’une sous-location, il est impératif que le propriétaire réunisse l’ensemble des preuves attestant de cette pratique tel que l’établissement de constats d’huissier sur internet mais également sur site.
Marion MABRIEZ
VIVALDI AVOCATS
