Impropriété à destination

Kathia BEULQUE
Kathia BEULQUE  - Avocat associée

Source : Cass.3ème Civ., 11 mai 2022, n°21-15.608

Le risque sanitaire constitué par les nuisances olfactives liées à l’absence de raccordement des évents présentant un danger pour la sécurité des personnes, rend, en lui-même, l’ouvrage impropre à sa destination

C’est ce que précise la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cette décision, publiée au bulletin, comme suit :

« …

Faits et procédure

 

2. Selon l’arrêt attaqué (Bastia, 17 février 2021), se plaignant de désordres affectant les bâtiments d’une résidence réalisée par la société Les Jardins de Toga, le syndicat des copropriétaires a, après expertise, assigné celle-ci en réparation, ainsi que la société Axa France IARD, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, en indemnisation.

 

Examen du moyen

 

Sur le moyen, en ce qu’il vise l’absence d’écran en sous-toiture

 

Enoncé du moyen

 

3. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes formées à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage relatives à l’absence d’écran en sous-toiture, alors :

 

« 1°/ que l’assureur dommages ouvrage garantit la réparation des dommages qui, apparus dans un délai de dix ans, compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu’en considérant, pour exclure la garantie de la société Axa, en qualité d’assureur dommages ouvrage, que, dix ans après la réception de l’immeuble, « le risque pour la santé et la sécurité des occupants résultant de l’absence de raccordement des évents et de l’absence d’écran sous-toiture retenu par l’expert ne s’était pas concrétisé », quand elle relevait que l’ouvrage était affecté de non-façons, apparues dans les dix ans de la réception, qui, faisant courir des risques aux occupants, le rendaient nécessairement impropre à sa destination, peu important que ces risques ne se soient pas encore concrétisés, la cour d’appel a méconnu les articles 1792 et 1792-4-1 du code civil, ensemble l’article L. 242-1 du code des assurances ;

 

2°/ que dans ses conclusions d’appel, le syndicat des copropriétaires contestait le caractère apparent des non-façons lors de la réception, soulignant que « les acquéreurs profanes en la matière, ne pouvaient relever l’absence d’un film sous-toiture pas plus que l’absence des évents » et que ce n’était « qu’à la suite d’infiltrations et à la présence d’odeurs nauséabondes que le syndic » avait dénoncé les désordres, lesquels étaient « apparus bien après l’année de parfait achèvement » ; qu’en retenant, pour exclure la garantie de la société Axa, en qualité d’assureur dommages ouvrage, que le syndicat aurait, dans ses écritures, admis le caractère apparent des non-façons litigieuses, la cour d’appel a dénaturé les conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires et a violé l’article 4 du code de procédure civile ;

 

3°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ;
qu’en se fondant sur le caractère apparent des désordres lors de la réception, sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires selon lesquelles les compétences des acquéreurs de l’immeuble, totalement profanes en matière de construction, ne leur permettaient pas de se rendre compte de l’absence de raccordement des évents et de l’absence d’écran sous-toiture lors de la réception, ni, à plus forte raison, en appréhender les conséquences, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

 

4°/ que seuls peuvent être exclus de la garantie dommages ouvrage les désordres que le maître de l’ouvrage a pu appréhender, dans leur ampleur et leurs conséquences, lors de la réception ; qu’en statuant comme elle l’a fait, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si les conséquences décennales et l’ampleur des désordres (odeurs nauséabondes dangereuses pour la santé s’agissant de l’absence de raccordement des évents ; possibilité d’entrées d’eau s’agissant de l’absence de film) n’étaient pas apparues postérieurement à la réception de sorte que les maîtres de l’ouvrage n’avaient pu les accepter en connaissance de cause lors de la réception, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-6 du code civil, ensemble l’article L. 242-1 du code des assurances. »

 

Réponse de la Cour

 

4. La cour d’appel, qui a constaté que l’absence d’écran sous-toiture pouvait, selon l’expert, provoquer, en cas de vents violents, des chutes de tuiles sur les occupants et des entrées d’eau, a retenu que, la réception ayant été prononcée le 31 juillet 2004, le risque évoqué ne s’était pas réalisé à la date du dépôt du rapport d’expertise le 9 février 2015.

 

5. Elle en a déduit, à bon droit, abstraction faite des motifs critiqués par les deuxième, troisième et quatrième branches, qu’en l’absence de désordre décennal constaté durant le délai d’épreuve, les demandes formées de ce chef à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage ne pouvaient être accueillies.

 

6. Par ce seul motif, elle a légalement justifié sa décision.

 

Mais sur le moyen, pris en sa première branche, en ce qu’il vise l’absence de raccordement des évents

 

Enoncé du moyen

 

7. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes formées à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage relatives à l’absence de raccordement des évents, alors « que l’assureur dommages ouvrage garantit la réparation des dommages qui, apparus dans un délai de dix ans, compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu’en considérant, pour exclure la garantie de la société Axa, en qualité d’assureur dommages ouvrage, que, dix ans après la réception de l’immeuble, « le risque pour la santé et la sécurité des occupants résultant de l’absence de raccordement des évents et de l’absence d’écran sous-toiture retenu par l’expert ne s’était pas concrétisé », quand elle relevait que l’ouvrage était affecté de non-façons, apparues dans les dix ans de la réception, qui, faisant courir des risques aux occupants, le rendaient nécessairement impropre à sa destination, peu important que ces risques ne se soient pas encore concrétisés, la cour d’appel a méconnu les articles 1792 et 1792-4-1 du code civil, ensemble l’article L. 242-1 du code des assurances. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1792 du code civil et L. 242-1 du code des assurances :

8. En application de ces textes, l’assurance dommages-ouvrage garantit notamment les dommages qui, affectant l’ouvrage dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination dans le délai d’épreuve de dix ans courant à compter de la réception.

9. Pour rejeter les demandes formées à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, l’arrêt retient que, la réception ayant eu lieu le 31 juillet 2004, le risque pour la santé et la sécurité des occupants résultant de l’absence de raccordement des évents ne s’était pas concrétisé à la date de l’expertise.

10. En statuant ainsi, après avoir constaté que l’expert avait relevé que l’absence de raccordement des évents provoquait des odeurs nauséabondes présentant un danger pour la santé des personnes, de sorte que le risque sanitaire lié aux nuisances olfactives rendait, en lui-même, l’ouvrage impropre à sa destination durant le délai d’épreuve, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Et sur le moyen, pris en sa quatrième branche, en ce qu’il vise l’absence de raccordement des évents

Enoncé du moyen

11. Le syndicat des copropriétaires fait le même grief à l’arrêt, alors « que seuls peuvent être exclus de la garantie dommages ouvrage les désordres que le maître de l’ouvrage a pu appréhender, dans leur ampleur et leurs conséquences, lors de la réception ; qu’en statuant comme elle l’a fait, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si les conséquences décennales et l’ampleur des désordres (odeurs nauséabondes dangereuses pour la santé s’agissant de l’absence de raccordement des évents ; possibilité d’entrées d’eau s’agissant de l’absence de film) n’étaient pas apparues postérieurement à la réception de sorte que les maîtres de l’ouvrage n’avaient pu les accepter en connaissance de cause lors de la réception, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-6 du code civil, ensemble l’article L. 242-1 du code des assurances. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1792 et 1792-6 du code civil et L. 242-1 du code des assurances :

12. Si en application du deuxième de ces textes, la réception sans réserve couvre les vices apparents, il résulte du premier et du troisième que la garantie dommages-ouvrage s’applique pour les désordres de nature décennale apparus après celle-ci.

13. Pour rejeter les demandes formées à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, l’arrêt retient que l’absence de raccordement des évents était apparente à la date de la réception.

14. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les nuisances olfactives provoquées par l’absence de raccordement des colonnes d’eaux usées à des évents extérieurs ne s’étaient pas manifestées que postérieurement à la réception, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande formée par le [Adresse 6], dénommée résidence Les Jardins de Toga à l’encontre de la société Axa France IARD au titre de l’absence de raccordement des évents, en ce qu’il condamne le [Adresse 6], dénommée résidence Les Jardins de Toga, à payer à la société Axa France IARD la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il le condamne aux dépens d’appel, l’arrêt rendu le 17 février 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Bastia ;… »

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