Si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande.
Cour de cassation, 16 octobre 2025 n° 23-19.843
I –
Les propriétaires d’appartements dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ont assigné d’autres copropriétaires du même immeuble, en indemnisation du trouble de jouissance causé par la mise à disposition de leur appartement à une clientèle de passage dans le cadre de locations meublées de courte durée.
II –
La cour d’appel a déclaré recevable l’action engagée par les copropriétaires.
En effet, elle a jugé qu’il résulte de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable lors de l’assemblée litigieuse et d’une jurisprudence constante que lorsque le copropriétaire agit seul pour la défense de la propriété ou la jouissance de son lot, il doit informer le syndic, cette formalité n’étant toutefois pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande.
Autrement dit, l’absence d’information du syndic ne rend pas l’action du copropriétaire irrecevable.
La partie adverse a formé un pourvoi en cassation et reprochent à la cour d’appel d’avoir violé l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon eux, si tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, il lui appartient d’en informer le syndic à peine d’irrecevabilité de sa demande.
III –
La Cour de cassation, dans un arrêt en date du 16 octobre 2025, confirme la décision de la cour d’appel et juge que celle-ci a énoncé, à bon droit, que, si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n’était pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande.
IV –
Loin d’opérer un quelconque revirement, cet arrêt s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation.
La Haute juridiction rappelle, comme elle l’avait déjà jugé dans un arrêt du 30 mars 1978 (Cass. 3e civ., n° 76-14.922), que si l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire d’informer le syndic de l’action engagée, aucun texte n’indique que cette information est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande.
En réalité, l’objectif de cette formalité est uniquement d’assurer l’information du syndic, afin que celui-ci puisse, le cas échéant, intervenir à la procédure pour défendre l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires. Elle tend ainsi à garantir une coordination efficace entre les actions individuelles et l’intérêt commun de la copropriété, sans pour autant conditionner la recevabilité de l’action individuelle à cette notification.
La Cour ne fait donc ici que réaffirmer un principe bien établi : celui de la recevabilité autonome de l’action exercée par un copropriétaire pour la défense de ses droits propres.
