Source : Cass. 3e civ. 26-01-2017 n° 15-25.971 F-D
Une propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, assigne en référé le syndicat des copropriétaires et le syndic en désignation d’un administrateur provisoire au motif d’une prétendue carence du syndic en exercice lequel aurait tardé dans la réalisation de travaux votés en assemblées générales mais également failli à sa mission en ne procédant pas au recouvrement des charges utiles à leur engagement.
La Cour d’appel de BASTIA rejette sa demande.
L’arrêt fait l’objet d’un pourvoi.
Suivant arrêt du 26 janvier 2017, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme l’arrêt.
Pour ce faire celle-ci considère :
D’une part : « Qu’ayant relevé que, lors des diverses assemblées générales tenues entre 2007 et 2013, des travaux de réfection de la cage d’escalier avaient été votés, les devis approuvés, un bureau chargé du suivi des travaux désigné, qu’il était résulté du rapport d’un ingénieur en bâtiment qu’avant de réaliser la réfection de la cage d’escalier, il était nécessaire de procéder à une étude préalable pour déterminer les moyens d’ancrage de l’escalier ;
Que, lors d’une de ces assemblées générales, il avait été mentionné que le calendrier des appels de fonds, précédemment voté, n’avait pas été respecté par certains copropriétaires, de sorte que la réalisation des travaux se trouvait compromise, et retenu que l’historique des procès-verbaux de ces assemblées générales montrant que les travaux initialement prévus étaient insuffisants, que la reconstruction de la cage d’escalier, et non pas une simple réfection de celle-ci, était nécessaire, que les travaux définitifs avaient nécessité différentes études qui devaient être adoptées en assemblée générale, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que le retard dans la réalisation des travaux n’était pas dû à la carence du syndic et a légalement justifié sa décision de ce chef ».
D’autre part : « Qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le syndic justifiait avoir adressé, aux copropriétaires s’étant abstenu de payer les charges de copropriété, une mise en demeure de les régler et avoir délivré une assignation en paiement desdites charges à Mme X… le 14 novembre 2012 et à une autre copropriétaire le 16 novembre 2012, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à de simples allégations non assorties d’une offre de preuve, a pu en déduire, abstraction faite d’un motif surabondant sur le solde débiteur du décompte des charges de Mme X…, que le syndic n’avait pas failli à sa mission et que sa carence n’était pas démontrée ».
En effet, il sera rappelé que s’il résulte de l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dans sa rédaction applicable au présent litige, savoir article 18 alinéa 3 que « En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice », il n’en demeure pas moins que la preuve de cette carence doit être rapportée de sorte que le copropriétaire doit démontrer que le syndic n’a pas « exercer les droits et actions du syndicat », ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
A noter également que la rédaction de cette disposition a depuis été modifiée par la Loi du 24 mars 2014 et qu’il résulte désormais de l’article 18 – V que :
« En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice », la procédure à mettre en œuvre étant donc désormais différente « en cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit » ou « en cas de carence du syndic », comme cela était allégué en l’espèce.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
