La loi Pinel du 18 juin 2014 qui, en ce qu’elle a modifié l’article L145-15 du Code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour objet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription. Dès lors, quand même la prescription de l’action en nullité des clauses illicites au regard du statut des baux commerciaux, était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit (imprescriptibilité de l’action) est applicable aux baux en cours.

SOURCE : Cass. civ 3^ème, 16 novembre 2023, n°22-14091, FS – B et Cass. civ 3^ème, 16 novembre 2023, n°22-14089, Inédit

Dans sa rédaction antérieure à la Loi Pinel du 18 juin 2014, l’article L145-15 du Code de commerce disposait que :

« Sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ».

Comme le rappelle l’arrêt publié du 16 novembre 2023, la Loi Pinel a substitué à la nullité des clauses contraires au statut des baux commerciaux, le caractère du réputé non écrit. La nouvelle rédaction de l’article L145-15 du Code de commerce toujours en vigueur, se présente comme suit :

« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54  ».

Le régime juridique de la sanction est différent selon que la clause litigieuse est nulle ou réputée non écrite :

• Si la sanction de la clause illicite au regard du statut des baux est la nullité, la clause ne pourra plus être contestée par le preneur une fois que la prescription biennale est atteinte ;

• Si à l’inverse la clause est réputée non écrite, l’action du preneur est imprescriptible

La troisième chambre civile rappelle le principe déjà établi (Cass. civ 3^ème, 19 novembre 2020, n°19-20405, FS – P+B+I) selon lequel la sanction du réputé non écrit est applicable au baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la Loi Pinel. La sanction n’est toutefois pas applicable aux instances en cours lors de l’entrée en vigueur de la Loi Pinel (Cass. civ 3^ème, 22 juin 2017, n°16-15010, FS – P+B)

La Haute Cour apporte dans son arrêt du 16 novembre 2023, une précision fondamentale : Quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses litigieuses était antérieurement acquise. Dit autrement, même si le preneur était forclos faute d’avoir agi dans le délai biennal, la sanction du réputé non écrit fait revivre la contestation un temps prescrite.

Dans l’autre arrêt rendu le même jour, inédit, la Cour de cassation rappelle toutefois que le réputé non écrit de l’article L145-15 du Code de commerce n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, sans ouvrir le droit au renouvellement du locataire.