Les travaux portant sur des parties communes générales et spéciales : l’autorisation doit être donnée par l’ensemble des copropriétaires
Lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n'ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement. Il en résulte que, lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 février 2025, 23-18.586 I – En l’espèce, un copropriétaire a demandé à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de percer la dalle de béton de la terrasse du troisième étage et à installer sur cette terrasse un local destiné à abriter les ventilateurs de désenfumage des salles recevant du public situées dans les étages inférieurs. Le syndicat des copropriétaires a alors adopté une résolution autorisant le copropriétaire à réaliser ces travaux. Le propriétaire de lots de bureaux dont dépendent les espaces verts et les plantations situés au troisième étage, définis comme parties communes spéciales par le règlement de copropriété, a assigné en annulation de cette résolution le…
L’assureur DOMMAGES-OUVRAGE ne peut plus contestée la mise en jeu de sa garantie après acceptation
Il résulte des articles L. 242-1, alinéas 3 et 4, et A. 243-1 du code des assurances que l'assureur, qui a accepté, dans le délai de soixante jours, la mise en jeu de la garantie, ne peut plus contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres et qu'il est tenu, le cas échéant, de verser à l'assuré le complément d'indemnisation nécessaire pour financer les travaux propres à remédier aux dommages déclarés. Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 avril 2025 n° 23-16.055 I – Des maîtres d’ouvrage ont confié à un entrepreneur les travaux de construction d’une villa sous la maitrise d’œuvre d’un architecte. Se plaignant d’un refus de garantie et de propositions d’indemnisation insuffisantes de l’assureur dommages-ouvrages, les maîtres d’ouvrage les ont assignés, après expertise. La Cour d’appel rejette les demandes d’indemnisation des maîtres d’ouvrage au titre du désordre n°2 (réparation des baies vitrées) et n°4 (dysfonctionnement des potes intérieures) et déclare irrecevable celle au titre du désordre n°5 en retenant que les deux premiers ne relèvent pas de la garantie décennale et que, s'agissant du dernier, le…
Recouvrement des charges de copropriété : action limitée aux provisions exigibles et aux arriérés d’exercices approuvés
Si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l'assemblée générale, il ne l'est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d'exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés. Cour de cassation, 20 novembre 2025, n° 23-23.315 I – Un syndicat des copropriétaires a assigné des copropriétaires en paiement de provisions pour charges de services pour les exercices 2018 à 2021 sur le fondement de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. II – La Cour d’appel a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires et condamner les copropriétaires à lui payer une certaine somme au titre des charges impayées au 30 juin 2021. Elle retient, par…
Article 145 Code de procédure civile : le juge des référés peut substituer la mesure d’instruction la plus appropriée à celle sollicitée
Il résulte des articles 145 et suivants et 232 et suivants du code de procédure civile que ne modifie pas l'objet du litige le juge des référés qui, saisi sur le fondement du premier de ces textes, d'une demande de désignation d'un technicien en vue d'une mission de consultation, commet un technicien avec une mission d'expertise au motif, souverainement apprécié, que, l'issue du litige requérant des investigations complexes, la mesure de consultation sollicitée ne serait pas suffisante. Cour de cassation, 27 novembre 2025, n° 23-20.727 I – En l’espèce, les maîtres de l’ouvrage ont confié au maître d’œuvre, assuré successivement auprès de deux assureurs, la maîtrise d'œuvre de la construction d'une maison d'habitation. Après l’obtention de deux permis de construire, les maîtres de l’ouvrage ont résilié le contrat de maîtrise d’œuvre, estimant que l’implantation prévue par le contrat n’était pas réalisable. Imputant l’échec de leur projet au maître d’œuvre, ils ont saisi le juge des référés sollicitant que soit ordonnée une mesure de consultation. II – La Cour d’appel a ordonné une mesure d’expertise estimant qu’au regard de la nature…
Annulation de résolutions d’assemblée générale en cause d’appel : conditions de recevabilité
La demande en annulation de plusieurs résolutions d'une assemblée générale des copropriétaires, si elle tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l'assemblée générale en son ensemble, n'est recevable devant la cour d'appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond Cour de cassation 16 octobre 2025 n° 24-10.606 I - La propriétaire de divers lots au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2013.Par jugement du 7 juin 2019, le tribunal l’a déclaré irrecevable en sa demande.Ayant interjeté appel du jugement, la demanderesse a, par conclusions n° 1 notifiées le 27 septembre 2019, demandé à la cour d'appel d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, notamment, de prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 27 juin 2013, puis, par ses conclusions ultérieures, n'a plus demandé que l'annulation de certaines résolutions de cette assemblée générale. II - La Cour d’appel a déclaré irrecevable la demande de…
Demande d’autorisation préalable dans le cadre des locations de courte durée : précision sur la preuve de l’usage d’habitation d’un bien
L'affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d'habitation s'entend de l'affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l'irrespect éventuel de normes de décence et d'habitabilité alors en vigueur. Cour de cassation, 16 octobre 2025 n° 24-13.058 I - Une commune a assigné le propriétaire d’un appartement et son locataire devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de les voir condamner chacun au paiement d'une amende civile, pour l'avoir loué de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, en contravention avec les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. II - La Cour d’appel a rejeté les demandes de la commune et retient que l'appartement litigieux est issu de la réunion de deux lots : III - La commune a alors formé un pourvoi en cassation et fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes. Elle soutient qu’un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au…
Congé du locataire de plus de 65 ans : le plafond de ressources se calcule sur les revenus fonciers bruts
Les revenus fonciers du locataire âgé de plus de soixante-cinq ans à prendre en compte pour déterminer si le montant de ses ressources excède le plafond en deçà duquel le bailleur qui lui délivre congé est tenu, en application de l'article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, sont les revenus fonciers bruts. Cour de cassation, 2 octobre 2025 n° 24-12.308 I - Les propriétaires d’un logement donné à bail ont délivré à leur locataire un congé pour reprise, puis l’ont assignée en validation de ce congé, expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages-intérêts. II - La cour d’appel a déclaré valide le congé, à condamner la locataire à libérer les lieux sous astreinte, à ordonner son expulsion à défaut de libération volontaire et l’a condamnée à payer aux bailleurs une indemnité d'occupation ainsi que diverses sommes à titre de dommages-intérêts. La locataire a formé un pourvoi en cassation et conteste cette décision en soutenant que le congé violerait l’article 15, III,…
Copropriété : recevabilité de l’action individuelle du copropriétaire même en l’absence de notification du syndic
Si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n'est pas requise à peine d'irrecevabilité de la demande. Cour de cassation, 16 octobre 2025 n° 23-19.843 I – Les propriétaires d’appartements dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ont assigné d’autres copropriétaires du même immeuble, en indemnisation du trouble de jouissance causé par la mise à disposition de leur appartement à une clientèle de passage dans le cadre de locations meublées de courte durée. II - La cour d’appel a déclaré recevable l’action engagée par les copropriétaires. En effet, elle a jugé qu'il résulte de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable lors de l'assemblée litigieuse et d'une jurisprudence constante que lorsque le copropriétaire agit seul pour la défense de la propriété ou la jouissance de son lot, il doit informer le syndic, cette formalité n'étant toutefois pas requise à peine…
La perte d’un honoraire de résultat consécutive à une résiliation anticipée du contrat doit être appréciée comme une perte de chance
Le préjudice résultant de la résiliation anticipée d'un contrat, lorsque celle-ci emporte la disparition d'une éventualité favorable à laquelle était subordonnée la perception par le co-contractant d'un honoraire de résultat, s'analyse en une perte de chance, qui, mesurée à la chance perdue, ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Viole, dès lors, l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil et le principe de réparation intégrale, la cour d'appel qui retient que le préjudice subi par le prestataire de services dont le contrat a été résilié fautivement est équivalent à la rémunération qu'il aurait obtenue si la convention était allée à son terme, alors que cette rémunération dépendait d'une éventualité favorable, incertaine à la date de la résiliation, sinon quant au principe du moins quant au quantum de l'honoraire de résultat, de sorte que le préjudice s'analysait en une perte d'une chance. Cour de cassation, 11 septembre 2025, n° 23-21.882 I – Une SCI, propriétaire d’un ensemble commercial exploité par une société, a entrepris une opération d’extension de la surface de vente pout laquelle…
La présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au seul motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue
Pour prouver l'imputabilité des désordres, il suffit au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché. Lorsque l'imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s'exonérer qu'en démontrant qu'ils sont dus à une cause étrangère. Cour de cassation, 11 septembre 2025, n° 24-10.139 I – Un maître d’ouvrage a confié à un entrepreneur des travaux d’électricité pour les besoins de la construction d’une maison d’habitation. Les travaux ont été réceptionnés. Par la suite, la maison a été détruite par un incendie. Après expertise judiciaire, le maître de l'ouvrage et son assureur multirisque-habitation ont assigné l'entrepreneur et son assureur en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la responsabilité décennale. II – La Cour d’appel a jugé que la responsabilité décennale de l’entrepreneur n’était pas engagée. L'arrêt retient en effet que, si le sinistre a pris naissance…
Installations photovoltaïques et garantie décennale : précision sur l’exclusion prévue à l’article 1792-7 du Code civil
Ne donne pas de base légale à sa décision une cour d'appel qui écarte l'application de l'article 1792-7 du code civil à des modules photovoltaïques sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ceux-ci, bien qu'intégrés à la nouvelle toiture composée de bacs en acier, ne constituent pas des éléments d'équipement dépourvus de fonction de clos ou de couvert permettant exclusivement l'exercice d'une activité professionnelle de production et de vente d'énergie. Cour de cassation, 25 septembre 2025, n° 23-22.955 I – Une société BN SOLAIRE a confié à la société TCE SOLAR, l’installation, en toiture d'un bâtiment dont la couverture existante avait été déposée, d'une unité de production d'énergie solaire comprenant des panneaux photovoltaïques fabriqués par un tiers et équipés de boîtiers de connexion fournis par un fournisseur assuré auprès de la société AXA. La réception des travaux a eu lieu le 19 janvier 2011. Plusieurs incidents de production sont survenus avant l'arrêt total de l'installation, le 27 janvier 2012, ces dysfonctionnements étant causés par un défaut sériel affectant les boîtiers de connexion. II – La cour d’appel a…
Mandat immobilier : l’omission de la mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle ne vaut pas nullité
L'absence, sur le mandat de l'agent immobilier, de la mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle exigée n'affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d'une carte professionnelle régulièrement délivrée. Cour de cassation, 11 septembre 2025, Pourvoi n° 23-17.579 I – En l’espèce, la mandataire, chargée de la vente d’un hôtel, a informé les mandantes de la possibilité d’acquérir à la fois cet hôtel et un chalet situé sur une parcelle voisine. Un premier mandat de recherche a été signé le 12 janvier 2016, portant sur l’hôtel et le chalet. Un second mandat a été signé le 5 mai 2016, uniquement pour le chalet. Le 3 juillet 2017, le chalet a été vendu à un tiers. Le 26 octobre 2018, les mandantes ont acquis, d’une part, la société propriétaire de l’hôtel, et d’autre part, la parcelle sur laquelle se trouvait le chalet, via une société civile dont elles étaient les représentantes et cautions. La mandataire, estimant avoir permis, par son entremise et ses conseils, ces…