Bail rural : conditions d’insertion d’une clause de reprise sexennale
La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 12 février 2026 (Pourvoi n°24-22.148), les conditions d’insertion d’une clause de reprise sexennale dans un bail rural.
Responsabilité du notaire : obligation de vérifier la situation de l’acquéreur (Cass. 1re civ., 21 janv. 2026)
La Cour de cassation a, dans un arrêt en date du 21 janvier 2026, rappelé que les notaires, lors d'une vente immobilière, ont une obligation de vérifier les déclarations de l'acheteur sur sa capacité de souscrire un emprunt et d'acquérir un bien immobilier, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives.
Vente immobilière : obligation de mise à jour de l’état des risques après approbation d’un plan de prévention des risques (PPR) sous peine d’annulation
Si, après la promesse de vente mentionnant un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, ce plan est approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l'état des risques résultant du plan approuvé , à défaut de quoi l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou une réduction du prix.
Bail rural consenti par un indivisaire : opposabilité au coïndivisaire s’il en avait connaissance à la donation
Lorsqu'un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire, en application de l 'article 1743, alinéa 1er, du code civil, si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l'existence de ce bail. Cour de cassation, 29 janvier 2026, n° 24-20.852 I – Une personne a recueilli, dans la succession de sa mère, des droits indivis sur plusieurs parcelles agricoles et est devenue seule propriétaire de ces parcelles à la suite d’une donation de droits indivis effectuée par un oncle. Estimant que ces parcelles étaient exploitées sans droit ni titre par un exploitant et un groupement agricole d’exploitation en commun, elle a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux afin d’obtenir leur expulsion. II – La cour d’appel a ordonné l’expulsion de l’exploitant et du GAEC des parcelles, en jugeant que les baux ruraux consentis par un indivisaire étaient inopposables à la nouvelle propriétaire, au motif que ces baux avaient…
Cessation de garantie d’un agent immobilier : le délai de trois mois ne court qu’à compter de la notification individuelle du garant aux créanciers inscrits dans les registres
Il résulte de l'article 45 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le garant doit notifier individuellement la cessation de la garantie accordée à l'agent immobilier aux créanciers dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire ou le registre des mandats prévus aux articles 51 et 65 du décret, ceux-ci disposant alors d'un délai de trois mois pour produire leur créance. A défaut d'une telle notification, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d'un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, et l'article 45 du décret ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer les registres, le délai de trois mois pour produire sa créance n'est pas opposable au créancier. Cour de cassation, 22 janvier 2026, n° 23-21.673 I – Une société et un particulier, propriétaires de divers biens immobiliers donnés à bail, ont confié leur gestion locative à un agent immobilier, couvert par une garantie financière. Le garant a dénoncé sa garantie financière et a publié un avis de cessation de garantie dans un…
Procédure accélérée au fond (art. 19-2) : la demande reconventionnelle en dehors du champ d’application de la procédure est irrecevable
Lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d'une demande reconventionnelle qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond. Cour de cassation, 15 janvier 2026, n° 24-10.778 I – Un syndicat de copropriétaires a assigné plusieurs personnes, dont deux en tant que nus-propriétaires et une en tant qu’usufruitière, en paiement de charges, sur le fondement de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Deux des personnes assignées ont formé des demandes reconventionnelles, en sollicitant notamment la condamnation du syndicat à payer à l’usufruitière des sommes correspondant à des charges, frais et honoraires, et ont demandé la compensation entre ces sommes et celles réclamées par le syndicat. II – La cour d’appel a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formées par les appelants et les a condamnés à payer au…
Retenue du dépôt de garantie : l’indemnité d’occupation peut être imputée lorsque le locataire se maintient dans les lieux après la fin du bail
Le bailleur d'un local d'habitation peut retenir, sur le dépôt de garantie versé par le locataire, le montant de l'indemnité d'occupation due par celui-ci lorsqu'il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail. Cour de cassation, 29 janvier 2026, Pourvoi n° 24-20.758 I – Une SCI a donné en location un appartement, dont elle est propriétaire, à un particulier. Le bail a pris fin par l'effet d'un congé pour vendre délivré par la bailleresse à la locataire. La locataire a assigné la bailleresse en restitution du dépôt de garantie majoré de pénalités de retard et indemnisation de divers préjudices. La bailleresse a formé une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation et assigné le gestionnaire du bien loué, en garantie de toutes condamnations prononcées contre elle. II – La cour d’appel a rejeté toutes les demandes de la locataire et l’a condamnée à verser à la bailleresse une somme au titre de l’indemnité d’occupation. Elle a considéré que la locataire s’était maintenue dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé pour vendre et a donc déduit…
Responsabilité décennale : l’entrepreneur ne peut imposer la réparation en nature même si celle-ci est proportionnée et adaptée au dommage
Dans le cadre de la garantie décennale, la question des modalités de réparation des désordres de nature décennale a fait l'objet de nombreuses décisions jurisprudentielles. Un principe important en ressort : l'entrepreneur responsable de désordres de construction ne peut imposer au maître de l'ouvrage la réparation en nature du dommage si ce dernier s'y oppose. Ce principe a récemment été confirmé par la Cour de cassation, qui a précisé que le maître de l'ouvrage reste libre de choisir la forme de l'indemnisation, même lorsque la réparation en nature serait possible. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 janvier 2025, 23-17.265 I – En l’espèce, une société a confié l’installation d’une centrale photovoltaïque en toiture de bâtiment agricole à une autre société. Le maître d’ouvrage s’est plaint de désordres, et après expertise, a assigné la société en charge des travaux. La Cour d’appel a alors condamné le maître d’œuvre à faire poser le kit de réparation pour panneaux photovoltaïques dans un délai de 3 mois afin de mettre fin aux infiltrations de la toiture, malgré la contestation du maître d’ouvrage…
Locations Airbnb et copropriété : le Conseil constitutionnel devra trancher si la modification du règlement de copropriété visant à interdire les locations type Airbnb, porte atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a été saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui permet à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme. Cour de cassation, 18 décembre 2025, Pourvoi n° 25-40.030 I – En l’espèce, les propriétaires de plusieurs lots au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires de cette résidence en annulation d’une délibération adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires, à l'occasion d'un second vote, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dans les termes suivants :« Considérant que le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale et en application de l'article 26 d) de la loi de 1965, la copropriété décide de…
Contrat de construction de maison individuelle : chiffrage obligatoire des travaux indispensables, y compris les raccordements aux réseaux effectués par des tiers hors du fonds.
En application des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan doit mentionner le coût de tous les travaux indispensables à l'implantation ou à l'utilisation de l'immeuble, en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux, peu important que ceux-ci soient exécutés par des tiers hors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison, dès lors que leur coût doit être supporté par le maître de l'ouvrage. Cour de cassation, 11 décembre 2025, Pourvoi n° 23-21.280 I – Un maître de l’ouvrage a conclu avec un constructeur un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan. Après la réception de l’ouvrage, le maître de l’ouvrage a assigné le constructeur afin d’obtenir le paiement d’une somme correspondant à des travaux indispensables à l’utilisation de la maison, qui n’avaient pas été chiffrés par le constructeur dans la notice descriptive annexée au contrat. II – La cour d’appel a condamné le constructeur à payer la somme réclamée. Elle a jugé que les travaux…
Le règlement de copropriété ne constitue pas un juste titre permettant la prescription acquisitive abrégée
Le règlement de copropriété n'ayant pas de caractère translatif de propriété, il ne constitue pas un juste titre au sens de l'article 2265 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008. Cour de cassation, 18 décembre 2025, Pourvoi n° 24-15.759 I – Les propriétaires du lot n°3 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété soutiennent que les autres copropriétaires avaient édifié sans autorisation des constructions, pour partie sur une cour partie commune, et pour partie sur une cour sur laquelle seul un droit de jouissance spéciale était accordé aux propriétaires du lot n° 2, et qu'ils étaient privés de l'accès à l'immeuble par une des rues. Les propriétaires du lot n°3 ont donc assigné les propriétaires du lot n°1 et n°2 , ainsi que le syndicat des copropriétaires, aux fins de remise en état des parties communes et de restitution des moyens d’accès à l’immeuble. II – La cour d’appel retient que les propriétaires du lot n° 2 ont acquis par usucapion les constructions 1 et 2, édifiées…
Les travaux portant sur des parties communes générales et spéciales : l’autorisation doit être donnée par l’ensemble des copropriétaires
Lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n'ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement. Il en résulte que, lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 février 2025, 23-18.586 I – En l’espèce, un copropriétaire a demandé à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de percer la dalle de béton de la terrasse du troisième étage et à installer sur cette terrasse un local destiné à abriter les ventilateurs de désenfumage des salles recevant du public situées dans les étages inférieurs. Le syndicat des copropriétaires a alors adopté une résolution autorisant le copropriétaire à réaliser ces travaux. Le propriétaire de lots de bureaux dont dépendent les espaces verts et les plantations situés au troisième étage, définis comme parties communes spéciales par le règlement de copropriété, a assigné en annulation de cette résolution le…