Source :Cass. 3e civ.13-9-2018 n° 17-17.514 F-D

Des copropriétaires ont acquis un appartement situé au dernier étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, dont l’accès se faisait par une voie intérieure de la copropriété voisine jusqu’à ce que celle-ci obtienne, par décision de justice, de leur voir interdire cet accès.

Le syndicat des copropriétaires de leur immeuble les a assignés en paiement de charges de copropriété.

Les copropriétaires défaillants ont opposé l’exception d’inexécution de ses obligations par le syndicat à raison de l’impossibilité dans laquelle ils se trouvent d’accéder à leur lot.

Pour accueillir cette exception, la Cour d’appel relève que :

par jugement du 13 mai 2013, les copropriétaires se sont vu interdire d’emprunter la voie d’accès partie commune de la copropriété voisine,

par décision du 24 novembre 2011, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé d’aménager aux frais du syndicat un accès au lot litigieux par les parties communes de l’immeuble et a donné pouvoir au syndic d’obtenir de la copropriété voisine une servitude de passage dont l’entretien resterait à la charge de ces seuls copropriétaires et que le syndicat ne justifie pas des suites données à cette décision,

de sorte que ces copropriétaires qui sont dans l’impossibilité d’accéder à leur lot, soulèvent à juste titre l’exception d’inexécution de ses obligations par le syndicat, responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction.

Cette décision est censurée par la Cour de cassation considérant :

« Qu’en statuant ainsi, alors que le vice de construction de l’immeuble, à le supposer caractérisé, n’exemptait pas M. C. et Mme C. de leur obligation au paiement des charges de copropriété, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

La Cour de cassation réaffirme donc sa position laquelle se fonde sur les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 dont il résulte que :

l’obligation au paiement des charges de copropriété est d’ordre public de sorte que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de façon à ne pas paralyser le bon fonctionnement de la copropriété,

de sorte que ceux-ci ne peuvent opposer une quelconque exception d’inexécution à une action en paiement du Syndicat des copropriétaires.

Pour autant, cela ne prive pas les copropriétaires de toute action dès lors que si ceux-ci sont contraints de s’acquitter de leurs charges, ils peuvent, dans le même temps, agir en indemnisation de leur préjudice à l’encontre les Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 lequel dispose :

« 

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats