SOURCE : Cass. Civ 3ème., 21 janv. 2016, n° 14-24.319, Inédit
En l’espèce, une société de promotion immobilière acquière le premier étage d’un immeuble en copropriété, entreprend sa rénovation et y créé des appartements vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA). Un client achète un appartement duplex dont la livraison, prévue initialement au cours du second trimestre 2005, intervient par remise des clés le 13 juin 2006. Des expertises relatives à l’inachèvement de l’appartement révèlent des désordres du système de chauffage et climatisation des appartements, ainsi que des infiltrations provenant de la toiture. Le client assigne en indemnisation de ses préjudices son assureur, le mandataire liquidateur de la société de promotion immobilière, l’assureur de cette société, l’entreprise de maçonnerie, mais aussi le mandataire liquidateur de la société maître d’œuvre, son assureur, le syndicat des copropriétaires et enfin la banque, en sa qualité de garant d’achèvement.
Les juges du fond condamnent la banque à délivrer sa garantie au syndicat de copropriété. Elle forme un pourvoi en cassation, reprochant aux juges du fond d’avoir considéré que les désordres constatés par l’expert relevaient de sa garantie d’achèvement, alors que la garantie d’achèvement bancaire consentie sous la forme d’un cautionnement est une convention aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Les juges du fond ne pouvaient pas considérer, sans violer l’article R. 261-21 du code de la construction et de l’habitation, que cette garantie bénéficiait au syndicat des copropriétaires, qui regroupait les acquéreurs, dès lors que cette garantie était liée à l’achèvement de l’immeuble sans être limitée aux parties privatives, bien que le syndicat des copropriétaires n’ait pas eu la qualité d’acquéreur d’un lot de l’immeuble.
La Cour de cassation ne suit pas cette argumentation, et relève « qu’en l’absence d’un système de chauffage/ rafraîchissement et d’une toiture étanche, l’immeuble ne pouvait être considéré comme achevé » et retient « que la garantie d’achèvement n’est pas limitée aux parties privatives et bénéficie, pour les parties communes, au syndicat des copropriétaires, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que la demande du syndicat des copropriétaires de mise en œuvre de la garantie d’achèvement était recevable ».
La notion d’achèvement précisée à l’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation, par renvoi à l’article R. 261-1 du même code (qui reprend lui-même la lettre de l’article 1601-2 du Code civil), s’entend comme « l’exécution des ouvrages et équipements indispensables à l’utilisation de l’immeuble, conformément à sa destination. L’inachèvement doit être démontré par l’acquéreur ». En l’espèce, l’expert constatait que le système de chauffage ne fonctionnait pas. La banque prétendait que sa garantie ne concernait que l’achèvement et non le parachèvement de l’immeuble. Or, le système de chauffage d’un immeuble d’habitation ne constitue pas un équipement accessoire mais bien un équipement essentiel à l’exploitation de l’immeuble.
La Cour d’appel de Paris a déjà pu juger en 2009[1] que les acquéreurs de lots constitués de deux appartements, deux caves et deux parkings, ayant acquis par la même occasion des millièmes des parties communes générales, ont qualité pour demander l’achèvement des parties communes, sur lesquelles ils disposent d’un droit de propriété indivis.
En résumé les banques garantes doivent donc être doublement vigilantes lors de la constatation d’achèvement des travaux, en faisant vérifier également l’achèvement des parties communes, sous peine de voir leur garantie étendue à celles-ci en cas de désordres, et ce au profit de la copropriété.
Thomas LAILLER
Vivaldi-Avocats
[1] CA Paris, 27 mai 2009, n° 08/24138
