Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 23-23.861, n° 14 D
La vente d’un immeuble d’habitation peut être annulée lorsque le vendeur a volontairement dissimulé à l’acquéreur l’existence de troubles anormaux de voisinage affectant le bien vendu, notamment des nuisances sonores provenant d’une activité commerciale voisine. Une telle dissimulation constitue un dol, au sens de l’article 1110 ancien du code civil (devenu art. 1137 depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016), dès lors qu’elle a déterminé le consentement de l’acquéreur.
En l’espèce, une maison d’habitation mitoyenne d’un commerce est vendue à des époux. Se plaignant de nuisances sonores excessives liées à l’exploitation de ce commerce, les acquéreurs assignent le vendeur ainsi que la société exploitante en nullité de la vente et en réparation de leurs préjudices.
1. Annulation de la vente et intérêts d’emprunt : l’omission de statuer
La cour d’appel fait droit à la demande d’annulation de la vente pour dol, mais rejette la demande des acquéreurs tendant au remboursement des intérêts d’emprunt versés pour financer l’acquisition, au motif que les prêts étaient eux-mêmes appelés à être annulés par l’effet de la nullité de la vente.
Saisis d’un pourvoi, les acquéreurs invoquent la violation du principe de la réparation intégrale du préjudice (v. not. Cass. civ. 2e, 28 oct. 1954, Jand’heur) ainsi que le principe dit de non-mitigation du dommage, selon lequel la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable. Toutefois, leur pourvoi est déclaré irrecevable : la cour de cassation juge qu’il s’agissait non d’une erreur de droit, mais d’une omission de statuer, laquelle ne pouvait être réparée que par la voie de la procédure prévue à l’article 463 du code de procédure civile (v. déjà Cass. 2e civ., 13 sept. 2018, n° 17-20.099).
2. Restitutions consécutives à l’annulation : exclusion des frais de vente
La cour d’appel condamne également le vendeur à restituer, outre le prix de vente, l’ensemble des frais afférents à celle-ci (frais de notaire, droits d’enregistrement).
Cette solution est censurée par la Cour de cassation pour violation de l’article 1110 ancien du code civil, combiné à l’article 1382 ancien (devenu art. 1240). Il est rappelé de manière constante que, dans le cadre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation d’un contrat, le vendeur ne peut être condamné qu’à restituer les sommes qu’il a personnellement perçues, à l’exclusion des frais versés à des tiers, sauf à caractériser un préjudice distinct ouvrant droit à des dommages-intérêts (v. notamment Cass. 3e civ., 21 févr. 2001, n° 99-15.170 ; Cass. 1re civ., 25 janv. 2017, n° 15-25.210).
La Cour précise ainsi que la restitution du prix ne fait pas obstacle, le cas échéant, à une condamnation distincte à des dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à condition que soit caractérisée une faute, un préjudice et un lien de causalité direct.
Cette solution est conforme à la doctrine majoritaire, qui distingue strictement le régime des restitutions, destiné à remettre les parties dans l’état antérieur au contrat, et celui de la responsabilité civile, seul apte à indemniser les conséquences dommageables de la faute dolosive (v. F. Terré, P. Simler et Y. Lequette, Droit civil – Les obligations, Dalloz).
3. Perte de chance de réaliser une plus-value : absence de préjudice réparable
Enfin, la cour d’appel condamne le vendeur et la société exploitante à indemniser les acquéreurs au titre d’une prétendue perte de chance de réaliser une plus-value lors de la revente du bien, estimant qu’en l’absence de nuisances sonores, les époux auraient conservé le bien pendant plusieurs années et auraient pu bénéficier d’une valorisation immobilière.
Cette motivation est également censurée par la Cour de cassation pour violation de l’article 1240 du code civil et du principe de la réparation intégrale. En effet, la perte de chance n’est réparable que si elle correspond à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, directement causée par la faute (v. Cass. 1re civ., 21 nov. 2006, n° 05-18.774 ; Cass. ass. plén., 17 juill. 1981).
Or, après avoir prononcé la nullité de la vente à la demande même des acquéreurs, la cour d’appel ne pouvait retenir l’existence d’une chance sérieuse et certaine de réaliser une plus-value sur un bien dont la vente est censée n’avoir jamais existé. Les motifs invoqués étaient donc impropres à caractériser un préjudice indemnisable.
Comme le souligne la doctrine, la perte de chance ne saurait être confondue avec un simple espoir spéculatif ou hypothétique, particulièrement en matière de valorisation immobilière, par nature incertaine et dépendante de facteurs exogènes (v. J. Ghestin, La responsabilité civile, LGDJ).
