Le bon de visite qui ne saurait tenir lieu de mandat et n’ouvre par conséquent pas droit à commission, peut constituer uniquement un document probatoire
Source : Cass.3ème Civ., 27 novembre 2025, n°23-18.011
En l’occurrence un particulier avait donné a donné mandat à un agent immobilier de rechercher un hôtel de quinze chambres ou plus pour un prix maximal de 12 500 000 euros.
Faisant valoir que l’immeuble qu’il avait présenté à son mandant, avait été acquis par l’entremise d’un autre agent immobilier, le 15 mai 2018, par une société dont il était associé, l’agent immobilier l’avait assigné en dommages-intérêts.
Ses demandes avaient été rejetées devant le juge du fond aux motifs que l’agent immobilier
ne pouvait se voir attribuer des dommages-intérêts que s’il rapportait la preuve d’une faute du mandant l’ayant privé de la réalisation de la vente compte tenu des diligences accomplies.
Or la Cour d’Appel a estimé qu’au cas d’espèce, lorsque l’agent immobilier avait informé le mandant que le bien litigieux était à vendre, une offre d’achat avait été acceptée par le vendeur, de sorte que le bien n’était plus disponible et que, si le mandant avait, à sa demande, adressé une offre d’achat au vendeur, celle-ci avait été faite sous réserve de la visite de l’hôtel et de l’étude des pièces du dossier, ce qui établissait qu’aucune diligence utile n’avait été accomplie en dehors de la fourniture d’un état descriptif sommaire du bien.
L’agent immobilier avait formé un pourvoi en cassation.
Il reprochait à l’arrêt d’appel d’avoir rejeté ses demandes, alors que la signature d’un acte est la marque de l’approbation personnelle et définitive de son contenu et le rend opposable à son signataire ; qu’en jugeant que l’agent immobilier n’avait pas organisé de visite de l’hôtel qu’elle avait présenté au mandant sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, s’il ne résultait pas de la signature que ce dernier avait apposée sur le « bon de visite » produit par celle-là, la preuve qu’il avait effectivement visité ledit hôtel, le 26 janvier 2017, la cour d’appel avait privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134, devenu 1103, du code civil. La Cour de Cassation casse la décision au visa de l’article 1103 du code civil.
Elle estime que la Cour d’Appel en se déterminant ainsi, après avoir constaté, par motifs adoptés, que le mandant s’interdisait, en son nom ou sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du mandat ainsi que pendant les douze mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’agent immobilier n’avait pas fait visiter le bien litigieux au particulier, n’avait pas donné de base légale à sa décision.
