Des travaux de rénovation peuvent être déduits des revenus fonciers en l’absence de revenus locatifs à la condition de démontrer l’intention de louer et établir que des diligences en vue de louer ont été accomplies.

Cour administrative d’appel de Marseille, 8 juin 2023, n° 21MA00979

L’article 15 du Code général des impôts prévoit que les charges relatives à un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance (occupation personnelle ou mise à disposition gratuitement à un tiers) ne peuvent pas être déduits du revenu global soumis à l’impôt sur le revenu.

Un propriétaire peut toutefois déduire des charges afférentes à un logement vacant au titre des revenus fonciers s’il démontre qu’il entend louer ce bien et qu’il accomplit les diligences pour la location de ce bien.

En l’espèce, une SCI a acquis un bien immobilier dans lequel elle a effectué des travaux de rénovation avant de procéder à une division parcellaire en 14 lots qui ont ensuite été revendus.

A l’issue d’un contrôle, l’administration fiscale a remis en cause la déduction des charges afférentes à l’immeuble à un des associés de la SCI.

Soumis à des droits supplémentaires et à des majorations, le contribuable a saisi le tribunal administratif de Marseille en demandant la décharge de ces impositions.

La SCI avait acquis le bien en vue de le confier en location après rénovation pour l’exploitation d’un établissement hôtelier. Le contribuable a produit l’acte authentique qui fait état, dans les dispositions relatives au prêt souscrit, à la création de neuf chambres d’hôtes et une salle de réception, ainsi que des cahiers de clauses techniques particulières, des devis, des factures et des plans réalisés en vue de la réalisation de ce projet.

La Cour vient rejeter la demande du contribuable en retenant les motifs suivants :

• Le projet de chambre d’hôtes a été abandonné pour des motifs financiers dès 2014 ;
• Après abandon du projet, le bien a été rénové en logements qui ont été cédés à compter de septembre 2015, sans que la SCI n’ait accompli aucune diligence pour louer ces logements, ni même d’ailleurs n’ait eu l’intention de les louer.

Pour ces raisons, la SCI doit être regardée comme s’étant réservée la jouissance du bien en litige et les déficits fonciers déclarés ne peuvent être pris en compte.

Il en aurait été différemment si la SCI avait eu l’intention de louer les logements et avait accompli des diligences en ce sens.