Acquisition global suivie d’une cession par lots : la valeur vénale réelle comme prix d’acquisition
Le juge de l’impôt vient indiquer qu’en cas d’acquisition d’un ensemble immobilier acquis pour un prix global puis découpé par lots, le prix d’acquisition à retenir lors de la cession d’un seul lot est la valeur vénale réelle. Ainsi, il consacre une méthode d’évaluation fondée sur le potentiel constructible du terrain rejetant l’approche littérale de l’administration fiscale. Cour administrative d’appel de Lyon, 11 septembre 2025, n° 25LY00681 Pour rappel, en cas de cession d’un bien immobilier, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Le prix d’acquisition correspond au prix acquitté par le cédant dans l’acte d’acquisition. Toutefois, le prix d’acquisition peut être compliqué à déterminer lorsque l’acquisition porte sur un ensemble de biens pour un prix global et que la cession ne porte que sur une partie de l’ensemble, sur un lot. Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value doit ainsi correspondre à cette seule partie. S’il n’est pas possible de déterminer dans l’acte d’acquisition le prix d’acquisition de ce lot, il convient de retenir la valeur vénale réelle…
L’appréciation du seuil du micro-foncier lors de l’année du décès d’un contribuable
Bien que le décès du conjoint entraîne l’établissement de deux déclarations distinctes, le conjoint survivant ne devient pas deux personnes fiscales différentes et ainsi le plafond du micro-foncier de 15 000 euros doit continuer d’être apprécié annuellement. Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne, 25 septembre 2025, n° 2300976 Par principe, les couples mariés remplissent une même déclaration de revenus. Toutefois, en cas de décès, il doit être établi deux déclarations : (1) une déclaration commune jusqu’à la date du décès établie au nom des époux et (2) une déclaration établie au nom du conjoint survivant à compter de la date du décès jusqu’au 31 décembre. Pour rappel, lorsque des contribuables perçoivent un revenu brut foncier annuel ne dépassant pas 15 000 €, ils bénéficient du régime dit « micro-foncier » et sont dispensés de remplir la déclaration relative aux revenus fonciers. Ce régime permet un abattement de 30 % appliqué sur les recettes perçues. Le plafond de 15 000 € est apprécié en tenant compte du montant du revenu brut foncier perçu annuellement par les membres du foyer fiscal. En l’espèce, un contribuable a procédé au dépôt de…
Le bénéfice du régime d’exonération des salariés expatriés subordonné au lieu d’établissement de l’employeur
Le juge vient rappeler que l’exonération des salaires versés aux salariés expatriés ne peut s’appliquer que si le contribuable prouve la réalité du lien de subordination avec un employeur situé en France, dans un État membre de l’Union Européenne (UE) ou dans un État partie à l’accord sur l’Espace Économique Européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales. Cour administrative d’appel de Bordeaux, 9 octobre 2025, n° 23BX02326 Pour rappel, il est prévu à l’article 81 A du Code général des impôts un régime d’exonération totale ou partielle à l’impôt sur le revenu des salaires perçus en rémunération de l’activité exercée à l’étranger pour les salariés envoyés à l’étranger par un employeur établi en France, dans l’UE ou dans l’EEE, et qui conservent leur domicile fiscal en France. Au regard de la jurisprudence, l'employeur est l'entité qui exerce le pouvoir de direction, de contrôle et de sanction caractérisant le lien de subordination, et non pas nécessairement la personne qui à signer le contrat de travail. Ainsi, dans…
La force majeure face à l’engagement de construire conditionnant l’exonération de droits d’enregistrement
Une fois de plus, dans le cadre d’un engagement de construire, le juge vient indiquer que les difficultés opérationnelles d’un projet immobilier ne peuvent excuser l’absence de demande de prorogation du délai pour construire. Tribunal judiciaire de Paris, 8 octobre 2025, n° 22/14749 Pour rappel, le code général des impôts prévoit que sont exonérés de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des personnes assujetties lorsque dans l’acte d’acquisition, l’acquéreur a pris l’engagement d’effectuer, dans un délai de 4 ans, des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf. Ce délai de 4 ans peut être prorogé pour un délai d’un an renouvelable. L’acquéreur doit en faire la demande au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai de 4 ans et celle-ci doit être motivée. En cas de non-respect de l’engagement et de demande de prorogation, l’exonération tombe et les droits d’enregistrement deviennent immédiatement exigibles. A titre de comparaison, l’engagement de revendre dans un délai de 5 ans, qui permet également de bénéficier de l’exonération des droits d’enregistrement, ne peut pas quant à lui être prorogé. En…
Une facture rectificative nécessaire pour le droit à restitution d’une TVA indûment collecté
La Cour administrative d’appel vient rappeler que lors d’une TVA indûment collectée, le droit à restitution est nécessairement conditionné à une facture rectificative afin d’éviter tout risque de perte de recettes fiscales pour l’État. Cour administrative d’appel de Marseille, 18 septembre 2025, n° 23MA02219 Pour rappel, le code général des impôts, en son article 283-3, prévoit que toute personne qui mentionne la TVA sur une facture devient redevable de cette taxe du seul fait de sa facturation, indépendamment de toute autre considération. En l’espèce, une société exerçant une activité d’élevage et d’entraînement de chevaux de course a collecté et versé de la TVA sur les gains perçus lors des courses. Or, au regard d’un arrêt de la Cour de justice de l’Union Européenne, il est prévu que la mise à disposition d'un cheval par son propriétaire pour participer à une course ne constituait une prestation de services à titre onéreux, au sens de la directive 2006/112/CE, que si elle donne lieu au versement d'une rémunération indépendante du classement du cheval. Ainsi, se fondant sur cette jurisprudence, la société a demandé…
La place du formalisme concernant le report d’imposition des plus-values d’apport
La Cour administrative d’appel vient juger que le non-respect des obligations déclaratives est sans incidence dès lors qu’il est prouvé que le contribuable a effectivement réinvesti le produit de cession. La preuve du réinvestissement prévaut sur le formaliste à réaliser. Cour administrative d’appel de Toulouse, 18 septembre 2025, n° 23TL03011 Pour rappel, le code général des impôts prévoit, en son article 150-0 B ter, un mécanisme de report d’imposition des plus-values réalisées lors de l’apport de titres à une société contrôlée par l’apporteur personne physique. Ce report d’imposition expire, et de ce fait la plus-value est imposée, lorsque les titres apportés sont cédés par la société bénéficiaire de l’apport dans les 3 ans qui suivent cet apport. Le report d’imposition est toutefois maintenu lorsque la société prend l’engagement de réinvestir 60 % du produit de cession, dans un délai de 2 ans à compter de cette cession dans une société opérationnelle. Le montant de la plus-value en report doit être mentionné sur la déclaration de revenus du contribuable et la société bénéficiaire de l’apport doit également joindre à sa propre…
La condition d’inscription au RCS une nouvelle fois censurée pour les loueurs en meublé professionnel
Le Conseil constitutionnel vient de nouveau censurer l’exigence d’une inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour être loueur en meublé professionnel. Le Conseil juge cette condition comme contraire au principe d’égalité devant les charges publiques. Décision n° 2025-1159, QPC du 19 septembre 2025 A titre liminaire, cette décision concerne une disposition qui n’est plus en vigueur aujourd’hui. Cette décision peut toutefois être invoquée dans les instances en cours portant sur les années où cette version de la loi était applicable. Pour rappel, pour bénéficier du statut de loueur en meublée professionnel, qui est avantageux sur le plan fiscal (imputation du déficit sur le revenu global et exonération des plus-values professionnelles), il fallait, depuis la loi de finances pour 2016, outre la condition relative aux revenus, une inscription au moins d’un membre du foyer fiscal au RCS en qualité de loueur professionnel. Le Conseil constitutionnel, en 2018, avait déjà censuré une version antérieure d’une même disposition dès lors que l’activité de la location meublée est une activité de nature civile et non commerciale. Désormais, depuis la loi de…
Régime micro-BIC : le seuil applicable pour les activités de chambres d’hôtes
Le Conseil d’État s’est prononcé sur la recevabilité d’un recours dirigé contre une réponse ministérielle concernant la qualification fiscale de l’activité d’exploitation de chambres d’hôtes au regard de l’article 50-0 du code général des impôts, modifié par la loi du 19 novembre 2024, soit au regard des seuils d’application du régime micro-BIC. Conseil d’État, 16 septembre 2025, n° 505228 Pour rappel, la loi du 19 novembre 2024 dite "Loi Le Meur" a modifié les seuils du régime micro-BIC permettant d’obtenir un abattement forfaitaire de 71 %, prévus à l'article 50−0 du CGI pour réguler notamment le marché locatif. Avant cette réforme, les exploitants de chambres d'hôtes, relevant de la catégorie des prestations de services d'hébergement, pouvaient bénéficier du régime micro-BIC si leurs recettes annuelles n'excédaient pas 188 700 € (seuil applicable aux prestations de fourniture de logement). Or, depuis cette loi, les seuils sont les suivants : Dans le cadre d’une question parlementaire publiée au Journal officiel le 13 mai 2025, la ministre chargée du tourisme précisait que l’exploitation de chambres d’hôtes relevait du 2° du 1 de l’article 50-0 du…
Régularisation de la TVA indûment facturée : le critère essentiel de la bonne foi
Le Conseil d’État est venu préciser, par cet arrêt du 22 juillet 2025, les conditions dans lesquelles une entreprise peut obtenir la régularisation de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) indûment facturée à ses clients, même lorsque ceux-ci ont déjà déduit cette taxe. Conseil d’État, 9ème et 10ème chambres réunies, 22 juillet 2025, n° 494230 En l’espèce, une société française, spécialisée dans la location de locaux nus à usage professionnel, avait facturé à ses locataires de la TVA alors que ces opérations n’y étaient pas soumises. Les locataires avaient, de leur côté, déduit cette taxe. À la suite d’un contrôle fiscal, l’administration a réclamé à la société française des rappels de TVA et des pénalités. La société a contesté ces rappels, ayant adressé à ses locataires des factures rectificatives et des avoirs pour corriger l’erreur. Elle soutenait qu’elle devait pouvoir régulariser la TVA indûment facturée. À la suite de plusieurs rejets de sa demande, la société a saisi le Conseil d’État en invoquant (i) le fait d’avoir pris toutes les mesures nécessaires pour éliminer le risque de pertes de…
Location meublée professionnelle et exonération au titre de l’IFI : la réalisation d’un bénéfice net exigée
Le tribunal judiciaire de Grasse vient rendre une décision qui s’inscrit dans la jurisprudence récente concernant l’exonération de biens immobiliers détenus par un loueur en meublé professionnel de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Tribunal judiciaire de Grasse, 25 juillet 2025, 25/00143 Pour rappel, un local loué en meublé est considéré comme un bien professionnel si les conditions suivantes sont remplies : Si les conditions sont remplies, le bien est considéré comme un bien professionnel et exonéré, de ce fait, de l’IFI. En l’espèce, un contribuable, retraité, avait souscrit des déclarations au titre de l’ISF pour les années 2014 à 2017 et de l’IFI pour 2018 et 2019 en excluant de l’assiette ses biens immobiliers loués en meublé au titre qu’il était loueur en meublé professionnel. L’administration fiscale a remis en cause l’exonération dont il bénéficiait en tant que loueur en meublé professionnel, considérant qu’il ne remplissait pas toutes les conditions requises. Elle a ainsi soumis les biens à l’ISF et à l’IFI entrainant un rappel important d’impôts et de pénalités. L’administration fiscale a rejeté la contestation du contribuable,…
Lorsque la cession à prix minoré est justifiée par une promesse de vente antérieure
La cour administrative d’appel de Lyon s’est prononcée sur le cas d’une société ayant cédé des titres à un prix nettement inférieur à leur valeur vénale, en exécution d’une promesse de vente consentie plusieurs années auparavant. À cette occasion, la juridiction a indiqué qu’il était possible d’échapper à la qualification d’acte anormal de gestion. Cour administrative d'appel de Lyon, 5ème chambre, 13/08/2025, 24LY02635 Pour rappel, le bénéfice imposable d’une entreprise est celui qui résulte des opérations faites dans le cadre d’une gestion normale. Ainsi, une opération qui ne correspondrait pas à une gestion normale dès lors que l’entreprise s’appauvrit à des fins étrangères à son propre intérêt est qualifiée d’acte anormal de gestion. Ainsi, si l’administration fiscale démontre l’existence d’une libéralité, elle peut redresser le contribuable en qualifiant l’opération d’acte anormal de gestion. Le contribuable a toujours la possibilité d’apporter la preuve que l’appauvrissement a été décidé dans l’intérêt de l’entreprise dès lors qu’il existe une contrepartie. En l’espèce, la société A a cédé des titres d’une filiale à la société B pour un prix unitaire très inférieur à la…
Cession de titres et abattement pour départ en retraite : les effectifs de l’ensemble du groupe pris en considération
La Cour administrative d’appel de Bordeaux vient rappeler les critères d’application de l’abattement pour départ à la retraite en cas de cession de titres et plus particulièrement les critères de qualification de PME au sens communautaire et l’obligation de raisonner au niveau du groupe. Cour administrative d'appel de Bordeaux, 6ème Chambre, 9 juillet 2025, 23BX02461 Pour rappel, il est prévu, par l’article 150-0 D ter du Code général des impôts, un régime de faveur se traduisant par un abattement fixe de 500 000 € sur le montant de la plus-value réalisée pour les dirigeants de PME cédant les titres de leur société pour départ à la retraite, sous réserve de respecter les conditions suivantes : En l’espèce, un dirigeant a cédé la majorité des titres de la société X à son fils et a sollicité l’abattement prévu à l’article 150-0 D ter du CGI, réservé aux dirigeants de PME prenant leur retraite. L’administration a rejeté sa demande, considérant que le seuil d’effectif de 250 salariés était dépassé, car il convenait d’additionner les effectifs de la société cédée et de ses 8 filiales.…