Source : Circulaire du 21 décembre 2018 – NOR : LOGL18355604C

La Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite Loi ELAN impacte notamment le droit de la copropriété.

Si ce qui est considéré comme constituant les modifications les plus importantes sur le fond du droit de la copropriété seront apportées par l’adoption de deux ordonnances, la première dans un délai de 12 mois, la seconde dans un délai de 24 mois, il n’en demeure pas moins que certaines dispositions de la Loi ELAN sont d’application immédiate.

Elles sont les suivantes :

Le II de l’article 14-2 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis modifié par l’article 204 d’ELAN détermine les modalités d’affectation des sommes du fonds de travaux en tenant désormais compte de l’existence de partes communes spéciales ou de clés de répartition des charges.

L’article 1er de la même loi modifié par l’article 206 d’ELAN consacre l’existence des lits transitoires et en donne une définition :

« Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante ».

Un nouvel article 1-1 de la même loi, introduit par l’article 207 d’ELAN, précise le moment à partir duquel le statut de la copropriété s’applique à un immeuble :

« En cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot.

Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.

L’immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans conséquence sur l’application du statut ».

L’article 3 de la même loi est modifié par l’article 208 d’ELAN pour, notamment, définir le régime applicable au droit d’affichage sur les partes communes et au droit de construire afférent à ces partes communes.

Trois nouveaux articles sont ajoutés à cette même loi par l’article 209 d’ELAN, après son article 6-1, pour consacrer l’existence des partes communes spéciales et en donner une définition :

Article 6-2 : « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ».

Article 6-3 : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ».

Article 6-4 « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

L’article 19-2 de la même loi est complété par l’article 210 d’ELAN pour étendre aux dépenses de travaux le dispositif de lutte contre les impayés de charges courantes prévu par la loi ALUR :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.»

Le I de l’article 22 de la même loi est modifié par le I de l’article 211 d’ELAN pour redéfinir les modalités selon lesquelles un copropriétaire peut donner mandat à une personne aux fins de le représenter à l’assemblée générale des copropriétaires et permettre le vote par correspondance et le vote électronique.

Les articles 24 et 25 de la même loi sont modifiés par l’article 212 d’ELAN pour que les travaux d’économie d’énergie autres que ceux rendus obligatoires par la loi ou le règlement soient désormais votés à la majorité absolue.

L’article 42 de la même loi est modifié par l’article 213 d’ELAN pour aligner la durée de prescription applicable en matière d’actons personnelles résultant de l’application de la loi du 10 juillet 1965 sur la durée de droit commun prévue par le code civil, soit 5 ans.

Enfin, un nouveau chapitre VI, relatif aux « colonnes montantes électriques », vient compléter le titre IV du livre III du code de l’énergie (article 176 de la loi). Il précise que ces colonnes montantes appartiennent au réseau public de distribution d’électricité en distinguant

– le cas des installations construites avant la promulgation de la loi (le transfert de propriété intervient alors deux ans après la loi, sauf exceptions, procédures et conditions spécifiées dans le texte),

– et les installations mises en service après promulgation de la loi (la propriété est immédiate).

Sont également d’application immédiate s’agissant des copropriétés les plus en difficulté, les modifications apportées aux articles L. 321-1, L. 441-1, L. 615-6, L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) ainsi qu’aux articles L. 313-4, L. 313-4-2 et L. 321-1-1 du code l’urbanisme (CU) pour accélérer le traitement ou recycler les copropriétés les plus en difficultés (article 202 d’ELAN).