La Cour de cassation a, dans un arrêt en date du 21 janvier 2026, rappelé que les notaires, lors d’une vente immobilière, ont une obligation de vérifier les déclarations de l’acheteur sur sa capacité de souscrire un emprunt et d’acquérir un bien immobilier, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives.
Cour de cassation, 1re chambre civile, 21 Janvier 2026 – n° 23-17.911
I – Les faits et la procédure
Dans cet arrêt, les emprunteurs avaient souscrit des prêts immobiliers garantis par une caution pour financer l’acquisition d’un bien immobilier.
Le prêteur, en raison des impayés, s’est prévalu de la déchéance du terme et a sollicité la caution en paiement.
La caution a alors assigné le notaire ayant instrumenté l’acte de vente, en invoquant sa responsabilité pour ne pas avoir vérifié les publications légales (notamment le Bodacc) concernant les emprunteurs et leur capacité à réaliser l’achat.
II – La position de la cour d’appel
La Cour d’appel a rejeté les demandes indemnitaires contre le notaire.
En effet, elle a estimé qu’en l’absence d’éléments objectifs justifiant la vérification de la capacité d’un militaire à exercer une activité commerciale, le notaire n’était pas tenu de consulter le Bodacc pour s’assurer de l’existence d’une liquidation judiciaire.
III – L’obligation de vérification du notaire
La Cour de cassation casse partiellement la décision de la cour d’appel ayant écarté la responsabilité du notaire.
La Haute juridiction rappelle qu’il incombait au notaire de vérifier les déclarations de l’acheteur concernant sa capacité à souscrire un emprunt et à acquérir un bien immobilier.
Elle précise que ces vérifications passent notamment par la consultation des publications légales relatives aux procédures collectives.
IV – Une confirmation ferme de la jurisprudence
La Cour de cassation rappelle que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations de l’acquéreur lorsque celles-ci conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.
Cette obligation s’impose tout particulièrement lorsqu’existent des publications légales accessibles, telles que celles figurant au BODACC relatives à l’ouverture d’une procédure collective.
Le notaire ne peut donc se contenter des seules déclarations de l’acquéreur quant à sa capacité à acquérir le bien, ni subordonner ses vérifications à l’existence d’un doute sur leur véracité.
En conséquence, il lui appartient de procéder systématiquement aux consultations nécessaires afin de s’assurer notamment de l’absence de procédure collective affectant l’acquéreur.
Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle le notaire doit, en principe, vérifier les déclarations des parties lorsqu’elles sont facilement vérifiables ou lorsqu’elles conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-20.121).
