Source : Civ 3ème 24 octobre 2019 F+P+B+I n°18-20.119
Dans cette affaire, le propriétaire d’une parcelle avait procédé à la division de son fonds en plusieurs lots, transférant ces lots à trois propriétaires distincts.
Par la suite, l’un des propriétaires avait volontairement procédé à l’enclavement de ses parcelles, renonçant conventionnellement au bénéfice de la servitude légale de passage grevant les autres parcelles consenties par le précédent propriétaire et ce moyennant une rémunération
Ces parcelles enclavées ont par la suite fait l’objet d’une vente.
Le nouvel acquéreur, ne pouvant accéder à ses parcelles avec un véhicule automobile, a entendu assigner les deux autres propriétaires des parcelles issues de la division, sollicitant « à titre principal, un passage par la parcelle et subsidiairement, la désignation d’un Expert chargé d’examiner la possibilité d’un éventuel passage par la propriété de la SCI [l’un des deux propriétaires issus de la division] ».
Par arrêt en date du 17 novembre 2016, la Cour de Cassation, saisie pour la première fois de l’affaire, a cassé l’arrêt rendu par les Juges d’appel ayant retenu que la parcelle avait été volontairement enclavée et que le droit de passage en voiture sur la parcelle voisine était conventionnellement exclu.
De nouveau, la Cour d’Appel statuant sur renvoi après Cassation a entendu rejeter la demande de désenclavement formulée par l’acquéreur jugeant que le vendeur avait volontairement enclavé les parcelles cédées et renoncé conventionnellement au bénéfice de la servitude de passage.
Par arrêt en date du 24 octobre 2019, la Cour de Cassation en sa 3ème Chambre Civile a cassé l’arrêt rendu par les Juges d’appel au visa des articles 682 et 684 du Code Civil.
Selon la Cour de Cassation, l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation conventionnelle d’un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage.
Il s’agit là d’une Jurisprudence constante qui permet de rappeler que tout propriétaire d’un fonds servant à qui profiterait la renonciation par le propriétaire du fonds dominant d’un droit de passage ne saurait se prévaloir de cette renonciation lors de la revente du fonds dominant.
Marion MABRIEZ
VIVALDI Avocats
