Non paiement des loyers postérieurs : le « pari fou » de la procédure collective.
Le non paiement dans le mois des causes du commandement de payer les loyers postérieurs à la sauvegarde ou au redressement peut entrainer la résiliation du bail, peu importe que le fonds ait été cédé, que la procédure soit convertie en liquidation, que le commandement n’ait pas été dénoncé au mandataire, ou même que les causes du commandement soient apurés au-delà du délai d’un mois.
Rappel sur l’identité du destinataire d’une demande de renouvellement en cas de démembrement de propriété
La demande de renouvellement doit, à peine de nullité, être adressée cumulativement au nu-propriétaire et à l’usufruitier.
Pas de travaux d’amélioration dans les locaux monovalents
Les travaux d’amélioration effectués par le preneur ne viennent pas en déduction du loyer de renouvellement du bail de locaux construits en vue d’une seule utilisation, l’article R145-8 du Code de commerce étant inapplicable.
La dénégation du droit au statut n’est pas enfermée dans le délai biennal de prescription
Le bailleur peut revenir sur son offre de renouvellement ou de paiement de l’indemnité d’éviction deux ans après la date d’effet du congé
Suspension de la clause résolutoire mais non respect de l’échéancier : la résiliation est acquise
Rappel : l’échéancier de paiement accordé par le juge des référés doit être scrupuleusement respecté. A défaut, le bail encourt irrémédiablement la résiliation.
Maintien dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction et bail verbal
L’acquéreur d’un immeuble, dans lequel un preneur se maintien dans l’attente du paiement d’une indemnité d’éviction, devant souffrir l’occupation, aucun bail verbal ne peut en principe naître entre les parties
Infraction du Preneur antérieure au renouvellement du bail : quelle sanction ?
Le manquement du preneur à une obligation contractuelle au cours d’un bail expiré ne peut être invoqué par le bailleur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé.
Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne permet pas au preneur de se faire justice en modifiant unilatéralement son activité
Le preneur ne peut exercer une autre activité … sous peine de résiliation du bail.
Le risque d’éviction d’une partie des locaux construite sur le terrain d’un tiers est un trouble de jouissance
Ce seul risque d’éviction justifie la résiliation du bail aux torts du bailleur.
Bail dérogatoire : conclure six baux successifs en alternant deux preneurs, c’est possible.
Il n’y a pas nécessairement de fraude du bailleur visant à éluder les dispositions statutaires dans la conclusion de tels baux successifs
Le preneur ne peut se prévaloir des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par le bailleur
La clause résolutoire stipulée au seul profit du bailleur ne peut être invoquée par le Preneur
Art L145-39 c.com : la « valeur locative » à laquelle le loyer est fixé ne peut être encadrée par le bail
Aucune clause du bail ne peut limiter le montant de la valeur locative lors de la révision spéciale du loyer