Droit de jouissance privative en copropriété : limites et contrôle du juge

Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 janvier 2026, 23-22.835, Inédit

Le droit de jouissance privative sur une partie commune constitue une technique classique d’aménagement des prérogatives des copropriétaires. S’il confère à son titulaire un pouvoir exclusif d’usage, il demeure strictement encadré par la loi, le règlement de copropriété et les droits concurrents des autres copropriétaires. La jurisprudence récente en offre une nouvelle illustration en rappelant que le titulaire d’un tel droit doit démonter les installations qu’il a édifiées lorsqu’elles portent atteinte aux droits d’autrui, sans pouvoir prétendre à indemnisation.

I. La nature juridique du droit de jouissance exclusive sur une partie commune

I – 1. Un droit réel accessoire et perpétuel

La Cour de cassation qualifie de longue date le droit de jouissance privative sur une partie commune de droit réel, perpétuel, mais accessoire aux parties privatives du lot. Il ne confère aucun droit de propriété sur la partie commune et ne saurait constituer à lui seul la partie privative d’un lot (Cour de cassation, 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13.477 ; 16 janv. 2008, n° 06-15.314 ; 27 mars 2008, n° 07-11.801).

La doctrine majoritaire souligne que ce droit s’analyse comme un démembrement fonctionnel du droit de propriété collective, qui laisse subsister l’indivision entre tous les copropriétaires, tout en attribuant à l’un d’eux une utilité exclusive (v. not., Ph. Capoulade ; B. Vial-Pedroletti). Il s’agit d’un aménagement conventionnel du régime des parties communes, et non d’une appropriation.

I – 2. La consécration légale par l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965

Cette construction prétorienne a été consacrée par le législateur à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Élan du 23 novembre 2018, qui reconnaît expressément l’existence des parties communes à jouissance privative.

L’attribution d’un tel droit peut résulter :

• du règlement de copropriété initial ;
• ou d’une décision ultérieure d’assemblée générale adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965, dès lors qu’il s’agit d’un acte de disposition sur une partie commune ;
• l’unanimité étant requise si l’opération porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

II. L’encadrement strict de l’exercice du droit en copropriété

II – 1. L’interdiction de modifier l’usage de la partie commune

Parce qu’il ne confère qu’un droit d’usage exclusif, le titulaire ne peut en modifier la destination ni en altérer la substance.

La jurisprudence interdit ainsi :

• toute modification d’usage non conforme au règlement (Cass. 3e civ., 25 mai 2005, n° 04-10.345 ; 26 mars 2008, n° 07-11.923) ;
• toute construction ou édification d’ouvrage sans autorisation préalable de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 (Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 18-24.676).

II – 2. L’obligation d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale

La doctrine rappelle que l’exclusivité d’usage n’autorise pas une appropriation matérielle. Le copropriétaire ne peut transformer la partie commune en annexe privative. La jurisprudence sanctionne régulièrement les comportements d’appropriation illicite : percement d’un mur pour accéder à une terrasse commune (Cass. 3e civ., 4 avr. 2012, n° 11-11.139), aménagement privatif d’une cour commune (Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 15-25.144), ou encore fermeture d’un espace commun.

II – 3. Le respect des droits concurrents des autres copropriétaires

Surtout, le titulaire du droit de jouissance privative doit respecter les droits concurrents que le règlement de copropriété reconnaît à d’autres copropriétaires sur la même partie commune. La troisième chambre civile l’a expressément affirmé (Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-21.202) : l’exercice exclusif du droit ne saurait neutraliser les prérogatives également prévues par le règlement.

III. Atteinte au droit de passage et obligation de démontage des ouvrages

III – 1. Le conflit entre jouissance privative et droit de passage

Dans l’affaire considérée, un lot bénéficiait de la jouissance privative d’une parcelle commune, tandis que le règlement de copropriété reconnaissait au lot voisin un droit de passage sur cette même parcelle. Le titulaire du droit de jouissance avait installé divers ouvrages restreignant l’exercice de ce passage.

Après une première décision ordonnant l’enlèvement des installations, cassée pour des motifs procéduraux, la cour de renvoi avait condamné le copropriétaire demandeur à indemniser le titulaire du droit de jouissance du coût de reconstruction des équipements détruits.

III – 2. La solution de la Cour de cassation

La décision est censurée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation : il incombe au copropriétaire bénéficiant d’un droit de jouissance privative de démonter les installations qu’il a édifiées dans l’exercice de ce droit dès lors que leur existence porte atteinte aux droits qu’un autre copropriétaire tient du règlement de copropriété.

Cette solution s’inscrit dans une logique constante : le droit de jouissance privative est subordonné au respect des droits concurrents. L’atteinte au droit de passage constitue une violation du règlement de copropriété, lequel a valeur contractuelle entre les copropriétaires. En application de l’ancien article 1134 du Code civil (devenu art. 1103), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

III – 3. L’absence d’indemnisation du copropriétaire fautif

La doctrine approuve cette solution en considérant que l’exclusivité d’usage n’emporte aucune garantie contre les conséquences d’un exercice abusif ou irrégulier. Le titulaire agit à ses risques et périls lorsqu’il réalise des aménagements susceptibles d’entraver des droits concurrents. Il ne saurait invoquer une quelconque théorie de l’apparence ni une confiance légitime dès lors que le règlement fixe clairement les limites de son droit.

IV. Portée pratique

La décision confirme la conception restrictive du droit de jouissance privative :

• il ne constitue pas un droit absolu ;
• il ne permet aucune atteinte aux droits réels ou personnels des autres copropriétaires ;
• son titulaire supporte seul les conséquences financières des aménagements incompatibles avec le règlement.

Elle illustre plus largement l’équilibre fondamental du droit de la copropriété, organisé autour de la conciliation entre propriété exclusive et indivision forcée. Comme le relève la doctrine, la copropriété est un « régime d’interdépendance » : nul ne peut exercer ses prérogatives individuelles en méconnaissance des droits collectifs ou concurrents.

Ainsi, le droit de jouissance exclusif d’une partie commune, bien qu’érigé en droit réel perpétuel, demeure intrinsèquement relatif : il s’exerce dans les limites fixées par la loi, le règlement de copropriété et les droits des autres copropriétaires.