SOURCE : Cass. 3ème civ. 12 février 2014. N°12-27.182
Il résulte des dispositions de l’article L 312-16 du Code de la Consommation :
« Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. À compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié ».
En l’espèce, par acte sous seing privé du 5 juin 2007, les propriétaires d’un appartement ont promisde le vendre sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt pour lequel l’acquéreur s’engageait à déposer une demande dans un délai de dix jours.
Reprochant à l’acquéreur de ne pas justifier du dépôt d’une demande de prêt dans ce délai, les vendeurs l’ont assigné en paiement de la clause pénale.
La Cour d’appel de Montpellier les a déboutés de cette demande.
Par un arrêt rendu en date du 12 février 2014, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des vendeurs et confirmé l’arrêt rendu par la Cour d’Appel considérant que :
– d’une part, les dispositions d’ordre public de l’ article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte,
– d’autre part, en s’adressant à un courtier en prêts immobiliers, l’acquéreur avait satisfait à l’obligation de déposer une demande de prêt auprès d’un organisme financier contenue dans la promesse de vente et constaté que la banque lui avait signifié un refus le 25 septembre 2007, la cour d’appel en a exactement déduit que la non-réalisation de cette condition suspensive ne lui était pas imputable et que la demande des vendeurs de versement de la clause pénale ne pouvait être accueillie.
Il en résulte que les parties ne peuvent, contrairement à une pratique assez répandue, convenir d’un délai de réalisation abrégé de la condition suspensive.
A défaut, la sanction est simple : l’acte n’encourt pas la nullité mais la clause est privée d’effet en sorte que le candidat acquéreur n’est tenu au paiement d’aucune indemnité financière et ce même si ce dernier a marqué, lors de la signature de l’acte, sa volonté d’y insérer ladite clause, des dispositions d’ordre public faisant nécessairement échec à la liberté contractuelle.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
