A quel moment le devoir d’information annuelle due à la caution par le créancier doit-il s’achever ?
Est posé le principe selon lequel le devoir d’information annuelle due à la caution, personne physique, ne prend fin que lorsque s’éteint la dette garantie par le cautionnement. Civ. 2ème, 30 avril 2025, n° 22-22.033 I - Bien que rendu sous l’empire du droit antérieur à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés, l’arrêt peut être assez facilement transposé en droit nouveau. En l’espèce, est conclu un prêt par acte notarié en 2004. Deux personnes physiques s’engagent, en qualité de cautions, envers la banque prêteuse. L’emprunteur, devenant défaillant, les cautions se voient poursuivre par le créancier prêteur. Ce dernier ne parvint pas à obtenir, de manière amiable, le paiement de sa créance à l’égard de ces derniers. L’établissement bancaire décide donc d’utiliser l’exécution forcée. En 2009, une exécution forcée est décidée sur certains immeubles des cautions. En 2021, ces dernières saisissent le tribunal judiciaire aux fins de voir constater la prescription et l’abandon de ladite procédure d’exécution forcée immobilière. Une ordonnance les déboute en juillet 2021. Il est également jugé irrecevable, en outre, un second…
Un dépôt de garantie excessif ne justifie pas un abattement sur la valeur locative
Une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. Civ. 3ème, 7 mai 2025, FS-B, n° 23-15.394 I - En l’espèce, à l’occasion de la fixation du loyer d’un bail en cours de renouvellement, il était demandé à la Cour de cassation de se prononcer sur l’abattement éventuellement applicable à la valeur locative, lorsque le dépôt de garantie versé par le locataire excède le montant prévu par la loi. Le locataire, qui avait versé un dépôt de garantie de six mois, alors que son loyer était payable trimestriellement d’avance, soutenait que cela justifiait un abattement sur la valeur locative de son bail commercial. Le locataire se prévalait des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce dont le premier alinéa dispose que les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent «un facteur de diminution…
La nouvelle interprétation de l’article 1112-1 du Code civil
La Cour de cassation pose le principe selon lequel doit être dissocié le caractère déterminant de ladite information de son lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Com. 14 mai 2025, FS-B, n° 23-17.948 I - En l’espèce, dans le cadre d’une cession de parts sociales d’une société exploitant un fonds de commerce de restauration rapide dans un local loué à cet effet, le cessionnaire se rend compte, quelques jours après la conclusion du contrat de cession, que le règlement de copropriété et les co-propriétaires de l’immeuble dont il est question s’opposent à l’installation d’un système d’extraction de fumée ou de ventilation pour exercer l’activité de restauration rapide projetée. Il n’était donc finalement pas possible pour le cessionnaire d’exercer son activité de restauration rapide, notamment la possibilité de faire de la friture. Le cessionnaire décide donc d’assigner le cédant en indemnisation de par la dissimulation intentionnelle de cette information, conduisant à l’impossibilité d’exercer l’activité souhaitée dans le local pris à bail. Les juges du fond décident de rejeter cette demande au motif qu’il…
Droit d’option du bailleur : dispense de conditions de forme et du rappel de la prescription
Le bailleur qui décide d’user de son droit d’option ne peut voir sa demande soumise à des conditions de forme. Qui plus est, sa demande n’a pas à mentionner le délai de prescription applicable pour toute contestation en justice et n’a pas à être motivée. 3ème civ. 27 mars 2025, n° 23-20.030 I - En l’espèce, un bail commercial a été conclu pour une durée initiale de neuf années devant courir du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2016. Durant l’été 2016, le preneur décide de former une demande de renouvellement du bail, respectant le délai de préavis d’au moins six mois avant l’arrivée du terme dudit contrat. Le renouvellement du bail devait prendre effet au 1er janvier 2017. En janvier 2018, le bailleur notifiait au preneur un mémoire pour demander une augmentation du loyer. Le preneur refusa le montant du nouveau loyer demandé par le bailleur. Ce dernier signifia de ce fait son droit d’option en juin 2018, déclarant refuser le renouvellement du bail et ce, conformément à l’article L.145-57, alinéa 2 du Code de commerce. Durant une période…
Un franchisé n’est pas fautif lorsqu’il prépare un projet concurrent pendant l’exécution de son contrat
Un franchisé peut librement débuter un projet concurrent pendant l’exécution de son contrat. Les actes préparatoires réalisés ne sont pas considérés comme fautifs. Seule peut être alors sanctionnée la concurrence effective qui doit être considérée comme la mise en œuvre concrète du projet concurrent. L’arrêt répond donc à l’intéressante question de savoir si un franchisé peut, pendant l’exécution de son contrat de franchise, préparer une activité concurrente à celle exercée par le franchiseur. Com. 19 mars 2025, n° 23-22.925 I - En l’espèce, un franchisé exerce une activité d’assistance à domicile pour les personnes âgées ou handicapées au sein d’un réseau appartenant à un groupe. Ce franchisé décide d’initier divers actes préparatoires à une activité concurrente à celle de son franchiseur. Ces actes préparatoires sont notamment la création de sociétés, le dépôt de marques, l’information des clients ou encore la publication sur les réseaux sociaux…). Le franchiseur décide de résilier le contrat au motif que ces actes préparatoires ont violé diverses obligations pesant sur le franchisé telle que l’obligation de non-concurrence, l’obligation de loyauté, l’obligation de bonne foi dans l’exécution…
Une créance de réparations locatives ne peut pas être recouvrée par la procédure d’injonction de payer
Dans la mesure où une créance réclamée au titre de dégradations locatives n’est pas déterminée en vertu des seules stipulations du contrat de bail, celle-ci ne peut être recouvrée par le biais d’une procédure d’injonction de payer. Civ. 3ème, 27 mars 2025, n° 23-21.501 I - En l’espèce, des locaux sont restitués par le bailleur lors de la sortie de son preneur. Lors de la restitution, le bailleur s’aperçoit que plusieurs désordres sont à constater, nécessitant la réalisation de réparations locatives. Le bailleur disposait d’une assurance spéciale garantissant les obligations locatives du preneur et avait ainsi reçu une indemnisation de la part de la compagnie d’assurances. Les réparations avaient donc été calculées par cette dernière et le montant du préjudice avait ainsi été déterminé. La compagnie d’assurances, subrogeait dans les droits du bailleur, décidait de poursuivre le preneur par la voie de la procédure d’injonction de payer. La Cour de cassation rejetait la demande de la compagnie d’assurance au motif que faute de démontrer le caractère contractuel de sa propre créance, la procédure d’injonction de payer entrepris par cette dernière…
Le bailleur n’est pas libéré de son obligation de délivrance en présence d’une clause contractuelle prévoyant une obligation pour le preneur de maintenir les lieux en conformité d’usage
Une clause contractuelle issue d’un contrat de bail commercial prévoyant expressément l’obligation pour le locataire de maintenir les locaux en conformité avec la réglementation en vigueur dans le domaine de la sécurité-incendie ne libère pas pour autant le bailleur de son obligation légale de délivrer au locataire la chose louée conforme à la destination prévue au contrat de bail commercial. 3ème civ. 10 avril 2025, n° 23-14.099 I - En l’espèce, un incendie est intervenu dans des locaux appartenant à une société bailleresse (ci-après le « Bailleur ») et donnés à bail commercial à une société preneuse (ci-après le « Preneur »). L’incendie a pris naissance sur un des panneaux photovoltaïques installés par une société (ci-après le « Producteur ») dans le cadre d’une convention de mise à disposition de la toiture conclue avec le Preneur. Le Bailleur décidait d’assigner en responsabilité et indemnisation le Preneur, le Producteur et la société vendeuse des panneaux photovoltaïques (ci-après le « Vendeur »), ainsi que leurs compagnies d’assurance respectives. La cour d’appel de Basse-Terre condamne le Preneur et le Producteur, ainsi que les assureurs, à réparer les dommages subis par le…
Le placement du point de départ de la prescription quinquennale en cas de perte financière
Le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance. Com. 5 mars 2025, n° 23-23.918 I - En l’espèce, une société de gestion de patrimoine démarche entre septembre 2006 et janvier 2010 une personne physique pour que cette dernière puisse acquérir plusieurs biens immobiliers grâce à des prêts souscrits dans cette optique. La société avait présenté à son client les avantages d’une telle opération par la possibilité de réductions d’impôts en louant les immeubles ainsi achetés. L’acquéreur ne parvient malheureusement pas à rembourser ses emprunts grâce aux loyers, la rentabilité locative étant trop basse après la période de défiscalisation. Ce dernier décide donc d’assigner en responsabilité la société de gestion de patrimoine en lui reprochant avoir commis des manœuvres dolosives à son encontre et pour avoir réalisé des pratiques commerciales déloyales à son encontre. Parallèlement, l’action en responsabilité s’appuyait également, et de manière classique, sur des manquements aux…
Les effets du droit d’option rétroagissent à la date d’expiration du bail
Lorsque le bailleur exerce son droit d’option dans le cadre d’une demande de renouvellement de la part du preneur qu’il avait dans un premier temps accepté, ce dernier devient redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative qui se substitue au loyer dû depuis la date d’expiration dudit bail. Civ. 3ème, 27 févr. 2025, n° 23-18.219 I - En l’espèce, le preneur sollicitait le renouvellement de son bail commercial auprès du bailleur. Ce dernier acceptait le principe du renouvellement sans toutefois procéder immédiatement à la renégociation du montant du loyer. Une procédure de fixation du loyer était lancée et avait abouti à une décision irrévocable. Le bailleur décidait alors d’exercer son droit d’option en refusant le renouvellement du bail. La Cour de cassation rappelle que le renouvellement de bail étant devenu sans objet en raison de l’exercice du droit d’option du bailleur, le preneur devient alors débiteur d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé depuis rétroactivement la fin du bail expiré. II - II – 1 Le principe du droit d’option L’article L.145-57 du Code de commerce…
Le simple aménagement d’une disposition supplétive n’est pas suffisant à caractériser un déséquilibre significatif
Au sein d’un contrat, le fait qu’une clause aménage, en faveur d’une partie, certaines dispositions supplétives du droit des contrats (en l’espèce celles de la force majeure), n’est pas de nature à créer un déséquilibre significatif au sens des pratiques restrictives de concurrence. Afin de déterminer si cet aménagement est susceptible de créer un tel déséquilibre, encore faut-il mener une analyse concrète de l’économique générale du contrat. Com. 26 févr. 2025, n° 23-20.225 I - En l’espèce, une société avait réservé un emplacement dans un salon en versant un acompte de 50.000 euros. Du fait de la pandémie du Covid-19, le salon se voyait contraint d’être déprogrammé. La société sollicita alors la restitution de l’acompte, ce que l’organisateur refusait au motif que ses conditions générales stipulaient que l’acompte serait conservé en cas de « raisons majeures, imprévisibles ou économiques » et qu’ « il ne pourra être demandé de dommages-intérêts à l’organisateur dans le cas où la manifestation devait être annulée par suite d’évènement présentant un caractère de force majeure ». La cour d’appel de Paris considère cette clause comme valide et la société…
Le calcul de la créance de restitution des trop-perçus de loyers pour donner suite au réputé non écrit d’une clause d’indexation
Lorsqu’une clause d’indexation est finalement réputée non écrite, le preneur est en droit de demander le paiement des sommes indûment versées au cours des cinq dernières années précédant sa demande en justice. Dans la mesure où la clause réputée non écrite n’est censée jamais n’avoir existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû sans l’application de ladite clause d’indexation. Civ. 3ème, 23 janvier 2025, n° 23-18.643 I - En l’espèce, le bailleur délivre des commandements de payer et finit par faire signifier un congé sans offre de renouvellement. A cette occasion, le preneur demande que la clause d’indexation prévue au bail soit réputée non écrite. Pour rappel, une clause d’indexation au sein d’un bail commercial est la clause qui prévoit la variation du montant du loyer, en fonction d’un indice expressément mentionné. En fonction de l’activité du preneur et de la destination des lieux loués, l’indice peut être soit l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). La clause d’indexation doit également…
La caractérisation nécessaire d’un ensemble contractuel interdépendant dans la sollicitation de la caducité d’un contrat issu d’un tel ensemble
Une partie à un contrat faisant partie d’un ensemble contractuel doit nécessairement caractériser l’ensemble contractuel interdépendant en question lorsqu’est sollicité par ce dernier la caducité dudit contrat inclus dans un tel ensemble. Com. 5 février 2025, n°23-16.749 I - En l’espèce, un contrat de crédit-bail est conclu entre deux sociétés et dont l’objet porte sur du matériel d’éclairage destiné à permettre des économies d’énergie. Le contrat prévoit expressément que ledit matériel serait fourni et installé par une troisième société. La société disposant du matériel (la « société bénéficiaire ») décide également de contracter avec cette dernière (la « crédit preneur ») un contrat de maintenance et de service pour une durée de dix ans. La société de maintenance, connaissant des difficultés financières, est placée en redressement puis en liquidation judiciaire. Le juge-commissaire désigné dans le cadre de la procédure décide de constater la résiliation du contrat de maintenance et de service. Une société tierce, venant aux droits du crédit-preneur, estime que le crédit-bail ainsi que le contrat de maintenance et de service sont interdépendants. Elle considère ainsi que la caducité devait être prononcée dans…