Les dégradations locatives ne peuvent pas faire l’objet d’une injonction de payer
Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.501, n° 176 B Une créance contractuelle, mais non déterminée par le contrat La Cour de cassation rappelle qu’une créance résultant de dégradations locatives ne peut pas être recouvrée par la voie de l’injonction de payer, dès lors que son montant ne peut être fixé uniquement en vertu du contrat de bail. Selon l’article 1732 du Code civil, le locataire est responsable des dommages survenus pendant la durée du bail, sauf s’il prouve qu’ils ne lui sont pas imputables. Ainsi, lorsqu’il restitue le logement en mauvais état, il engage sa responsabilité contractuelle et doit indemniser le bailleur du préjudice subi, notamment pour le coût de la remise en état. Toutefois, l’évaluation de ce préjudice nécessite l’intervention du juge, sauf accord exprès entre les parties. L’injonction de payer : des conditions strictes L’article 1405 du Code de procédure civile prévoit que la procédure d’injonction de payer n’est possible que si : Or, les créances liées aux réparations locatives ne répondent pas à cette exigence. Leur montant ne peut ni être fixé directement dans le…
Le notaire doit conseiller spontanément les parties avant leur engagement définitif
Cass. 1re civ., 28 mai 2025, n° 23-18.737, n° 349 F-D Un devoir d’information préalable et complet Le notaire est tenu de fournir un conseil éclairé et spontané aux parties avant toute prise d'engagement définitif. À défaut, il engage sa responsabilité professionnelle. Dans une affaire récente, la Cour de cassation a rappelé cette exigence à l’occasion d’un litige opposant des vendeurs de terrain à leur notaire. Les faits : omission d’information sur une imposition prévisible En 2014 puis en 2017, un couple avait consenti une promesse unilatérale de vente d’un terrain non bâti à une société. L’achat a été concrétisé début 2018 pour un montant supérieur à un million d’euros. Postérieurement à la signature de l’acte authentique, les vendeurs découvrent qu’ils sont redevables de taxes additionnelles importantes, en raison du classement du terrain comme constructible. Ces impositions découlaient d’une délibération municipale datant de 2008 et étaient donc connues et quantifiables dès 2014. Or, si le notaire avait bien évoqué la possibilité de ces taxes dans les promesses de vente, il s'était contenté d'une mention vague, sans fournir de chiffres ni…
Emprunt collectif en copropriété : la liste des documents que le prêteur peut exiger du syndic est désormais encadrée
D. n° 2025-499, 6 juin 2025 : JO, 7 juin Contexte légal : faciliter les financements pour la rénovationLa loi du 9 avril 2024 visant à accélérer et simplifier la rénovation de l’habitat dégradé (L. n° 2024-322) autorise les syndicats de copropriétaires à souscrire des prêts collectifs globaux pour financer des travaux votés en assemblée générale. Ces emprunts, réputés engageants pour l’ensemble des copropriétaires, sont adoptés selon les mêmes règles de majorité que les travaux qu’ils doivent financer (art. 26-4, III de la loi du 10 juillet 1965). Afin de sécuriser les établissements financiers et leur permettre d’évaluer la solvabilité du syndicat emprunteur, la loi prévoit qu’ils peuvent obtenir du syndic des informations « nécessaires, suffisantes et proportionnées » (art. 26, III, al. 4). Un décret du 6 juin 2025 (n° 2025-499) vient désormais préciser la liste des documents que le syndic peut être tenu de transmettre. Les trois grands volets d’informations à fournir 1. Documents relatifs à l’organisation de la copropriété Le syndic doit remettre : 2. Informations financières actualisées Le syndic doit fournir, à la date de la…
Obligation pour le juge d’évaluer un dommage reconnu dans son principe
Cass. 2e civ., 28 mai 2025, nos 23-20.477, 23-20-485 et 23-24.031 Lorsqu’un incendie a détruit un bâtiment ainsi que les biens qui s’y trouvaient, le juge ne peut refuser la demande de l’assureur subrogé dans les droits des victimes en se fondant uniquement sur une insuffisance de preuve du montant exact du préjudice. En l’espèce, une SCI avait fait construire un immeuble loué à une société exploitant des box de stockage. Au cours des travaux d’extension, une entreprise de soudure a causé un incendie ayant ravagé les locaux et les biens stockés dans les box. En conséquence, la SCI, le locataire principal, plusieurs locataires utilisateurs des box et l’assureur ayant indemnisé certains d’entre eux ont poursuivi en justice le responsable de l’incendie. L’assureur a produit à l’appui de sa demande : Cependant, la cour d’appel a rejeté sa demande, estimant que la preuve du préjudice effectivement indemnisé n’était pas rapportée. Elle a considéré que : La Cour de cassation a cassé cet arrêt, invoquant une violation de l’article 4 du Code civil relatif au déni de justice. Elle rappelle que…
Copropriété en difficulté : l’administrateur provisoire peut, dans certains cas, désigner le conseil syndical
Rép. min. n° 2244 : JOAN Q, 8 avr. 2025, p. 2528 Des pouvoirs déterminés par le juge Dans le cadre d’une copropriété en difficulté, un administrateur provisoire peut être désigné pour remplacer ou assister le syndic. Ses attributions sont fixées par le président du tribunal judiciaire, conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce dernier peut lui confier tout ou partie des pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale des copropriétaires. La désignation du conseil syndical dépend de l’étendue de ces pouvoirsUne réponse ministérielle est venue apporter une précision importante à ce sujet. Sous réserve de l’interprétation souveraine des juridictions, lorsque l’administrateur provisoire reçoit l’intégralité des pouvoirs de l’assemblée générale, il peut désigner lui-même les membres du conseil syndical. À l’inverse, si certains pouvoirs sont conservés par l’assemblée générale, notamment celui relatif à la composition du conseil syndical, l’administrateur provisoire devra convoquer les copropriétaires afin qu’ils procèdent eux-mêmes à cette désignation. En pratique : se référer aux termes de la décision judiciaire Il est donc essentiel de consulter la décision du juge désignant l’administrateur provisoire, afin…
Assurance décennale obligatoire : l’absence de souscription peut entraîner la résiliation du marché par le maître d’ouvrage
Cass. 3e civ., 30 avr. 2025, n° 23-21.574 Lorsqu’un constructeur ne fournit pas de justificatif d’assurance décennale couvrant toutes les activités prévues au contrat, cela peut légitimement entraîner la résiliation de celui-ci par le maître d’ouvrage. Par conséquent, toute demande d’indemnisation par l’entreprise pour résiliation prétendument abusive ou brutale est vouée à l’échec. En l’espèce, un maître d’ouvrage avait confié des travaux à une entreprise sous la condition expresse qu’elle fournisse une attestation d’assurance de responsabilité décennale. Faute pour l’entreprise de produire cette attestation, le maître d’ouvrage a résilié le contrat. L’entreprise a alors engagé une action en justice pour obtenir des compensations, estimant que la rupture du contrat était abusive. Cependant, les juges du fond ont rejeté ces prétentions, et leur décision a été confirmée par la Cour de cassation. Celle-ci rappelle que, selon l’article L. 241-1 du Code des assurances, l’obligation pour un constructeur de justifier d’une assurance décennale dès l’ouverture du chantier est une exigence d’ordre public. Le manquement à cette obligation constitue une faute suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat, aux torts de l’entreprise.…
Garantie décennale et immixtion fautive du maître de l’ouvrage
Pour engager la responsabilité du maître de l’ouvrage sur le fondement d’une immixtion fautive, il est nécessaire de prouver à la fois sa compétence notoire et des interventions actives de sa part dans la conception ou l’exécution des travaux.
Distinction entre réception tacite et réception judiciaire des travaux
L'article 1792-6 du Code civil établit une distinction entre la réception tacite et la réception judiciaire d’un ouvrage. Il est ainsi possible qu’un ouvrage fasse l’objet d’une réception tacite, tandis qu’une réception judiciaire peut être refusée.
La reconnaissance d’un bornage amiable verbal comme moyen de preuve
La délimitation entre deux terrains peut être prouvée par un accord verbal, même en l’absence d’un écrit, à condition qu’il soit parfait et engageant pour les parties.
VEFA et vices apparents : la responsabilité du promoteur limitée à la garantie légale
Lorsqu’un acquéreur d’un bien en état futur d’achèvement (VEFA) constate une non-conformité apparente, il ne peut engager la responsabilité du promoteur pour manquement à son obligation d’information et de conseil.
Le paiement du marché est dû même en l’absence de levée des réserves
Même en l’absence de levée des réserves, le constructeur est fondé à obtenir le paiement de son marché lorsque le maître de l’ouvrage n’a pas respecté les dispositions d’ordre public qui imposent le cautionnement ou la consignation de toute retenue de garantie.
Le constructeur de maisons individuelles doit prendre en charge les travaux propres à se conformer au PLU non prévus au contrat
Le coût des ouvrages dont la réalisation conditionne l'autorisation de construire doit être intégré dans le prix forfaitaire demandé par le constructeur ou, s'il est laissé à la charge du maître de l'ouvrage, faire l'objet d'un chiffrage de la part du constructeur.