Si, après la promesse de vente mentionnant un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, ce plan est approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé , à défaut de quoi l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou une réduction du prix.
Cour de Cassation 19 février 2026 Pourvoi n° 24-10.524
I –
Dans cet arrêt, des vendeurs ont vendu à des acquéreurs un terrain à bâtir par promesse de vente puis acte authentique.
Quelques années plus tard, les acquéreurs ont souhaité construire leur maison sur ce terrain.
La commune leur a délivré un certificat d’urbanisme négatif, indiquant que la construction était impossible, le terrain se trouvant dans une zone d’aléa très fort d’un plan de prévention des risques d’inondation.
Les acquéreurs ont alors assigné les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et en dommages-intérêts, invoquant un manquement à l’obligation d’information sur les risques naturels.
II –
La cour d’appel a rejeté la demande des acquéreurs en résolution de la vente et en dommages-intérêts.
Elle a considéré que :
- un état des risques naturels figurant dans la promesse et l’acte authentique mentionnait déjà le terrain dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation prescrit ;
- l’approbation du plan par l’arrêté préfectoral ultérieur n’avait, selon elle, pas modifié les informations à transmettre ;
- la production d’un nouvel état des risques n’était donc pas nécessaire, les acquéreurs ayant été informés du risque d’inondation.
En résumé, la cour d’appel a estimé que l’obligation d’information du vendeur prévue par l’article L. 125-5 du code de l’environnement et les articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation avait été respectée.
III –
La Cour de cassation a cassé la décision de la cour d’appel.
Elle rappelle que :
- Si, après la promesse de vente, un plan de prévention des risques (PPR) est approuvé, le dossier de diagnostic technique annexé à l’acte authentique doit être mis à jour pour informer l’acquéreur ;
- Le plan approuvé vaut servitude d’utilité publique et doit figurer dans le dossier transmis ;
- À défaut de mise à jour, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente immobilière ou une diminution du prix.
En l’espèce, l’état des risques joint à l’acte de vente ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral approuvant le plan.
Ainsi, les acquéreurs n’étaient pas informés de la situation réelle de leur parcelle.
La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait violé les articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l’environnement ainsi que les articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation.
IV –
Pour conclure, même si un état des risques est annexé à la promesse ou à l’acte de vente, le vendeur doit rester vigilant.
Toute approbation d’un plan de prévention des risques après la promesse nécessite la mise à jour de l’acte authentique.
À défaut, la vente peut être contestée, voire annulée, et le vendeur exposé à des dommages-intérêts.
