Source : Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 Février 2019 – n° 17-31.101

Par acte du 31 janvier 2007, une SCI, propriétaire d’un lot dans un groupe d’immeubles soumis au statut de la copropriété, a divisé son lot.

Le 12 mars 2012, l’administrateur provisoire de la copropriété a reçu du notaire la notification de la cession des lots issus de cette division.

Le Syndicat des copropriétaires assigne néanmoins la SCI en paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Pour accueillir cette demande en paiement, la Cour d’appel retient que la SCI ne pouvait diviser le lot n 309 et vendre les nouveaux lots ainsi constitués sans respecter les dispositions combinées de l’article 11, deuxième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 et 74 du règlement de copropriété selon lesquelles, en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, de sorte que, la SCI n’ayant pas fait inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la demande de nouvelle répartition des charges, la division du lot n 309 était inopposable au syndicat et la SCI reste débitrice de la totalité des charges dues par le propriétaire de ce lot avant sa division.

Le copropriétaire forme un pourvoi au motif que l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession des fractions d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation préalable par l’assemblée générale de la répartition des charges entre ces fractions ; qu’en se déterminant comme elle l’a fait pour condamner le copropriétaire en paiement de charges de copropriété relatives à un lot dont elle avait vendu toutes les fractions au lieu de rechercher si les cessions intervenues avaient été notifiées au syndic de la copropriété de manière à rendre opposable ces cessions au syndicat, la cour d’appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l’article 11 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 par fausse application et l’article 6 du décret n 67-223 du 17 mars 1967 par refus d’application, ensemble l’article 74 du règlement de copropriété du 22 octobre 1999.

L’arrêt est cassé par la Cour de cassation considérant au visa de l’article 11 de la Loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967:

« Qu’en statuant ainsi, alors que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

Il résulte donc de cet arrêt que :

  C’est la notification par la Notaire au syndic de la cession qui rend celle-ci opposable au syndicat de sorte que les acquéreurs sont à compter de cette date, redevables des charges de copropriété en leur qualité de copropriétaire, et non l’approbation en assemblée générale de la nouvelle répartition des charges résultant de la division du lot comme l’avait jugé la Cour d’appel,

  Sachant qu’il faut toutefois, en préalable à toute action en recouvrement, que le syndicat fasse approuver en assemblée générale la nouvelle répartition des charges résultant de ladite division afin de pouvoir recouvrer les charges auprès de chacun des nouveaux copropriétaires pour le montant leur incombant effectivement.