source : Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-14.168, FS-P+B+I

Le propriétaire d’un lot de copropriété (n°23), constitué d’une chambre de service située au sixième étage d’un immeuble en copropriété, a assigné en restitution de ce lot les propriétaires d’un autre lot de copropriété (n°29), constitué d’une chambre de service située au même étage.

Le syndicat des copropriétaires est intervenu à l’instance.

Les défendeurs ont sollicité la rectification d’une erreur matérielle résultant de l’inversion des numéros de ces deux lots sur le plan annexé au règlement de copropriété.

La Cour d’appel déclare cette demande de rectification recevable.

Devant la Cour de cassation, le demandeur fait grief à l’arrêt de déclarer recevable la demande de rectification de l’erreur matérielle affectant le plan annexé au règlement de copropriété, alors, selon le moyen :

1°/ que le renvoi exprès du règlement de copropriété à un plan qui lui est annexé et qui a été certifié sincère et véritable dans le règlement notarié de copropriété par le propriétaire à l’origine de la division de l’immeuble a pour effet d’intégrer ce plan au règlement de copropriété et de le soumettre aux règles de modification applicables à ce dernier ;

2°/ que l’état descriptif de division de l’immeuble peut, selon les circonstances de la cause, présenter une nature conventionnelle ; qu’en relevant que « l’état descriptif du division n’a pas de valeur contractuelle, de sorte que le juge peut être saisi et statuer sur une demande de rectification d’erreur matérielle affectant un tel état lorsque la rectification est de nature à mettre fin à un litige pendant devant lui », sans rechercher si l’intégration de l’état descriptif de division au règlement de copropriété et la référence qu’il faisait au plan qui lui était annexé avaient pour effet d’octroyer au plan du 16 janvier 1956 une valeur contractuelle, ou à tout le moins de le soumettre aux mêmes conditions de modification que le règlement de copropriété, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 2 et 3 du décret du 17 mars 1967, ensemble l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l’article 1103 du même code ;

3°/ que le juge judiciaire ne peut se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires que dans les cas limitativement prévus par la loi ; qu’à défaut de prescription légale l’y autorisant, le juge n’est pas compétent pour ordonner la rectification d’une erreur affectant l’état descriptif de division en l’absence d’une décision de l’assemblée générale constatant cette erreur ;

Ce pourvoi est rejeté par la Troisième Chambre de la Cour de cassation laquelle considère, par cet arrêt publié au Bulletin :

« Mais attendu, d’une part, qu’il ne résulte pas des énonciations de l’arrêt que le règlement de copropriété procéderait à un renvoi exprès au plan qui lui est annexé et qu’il serait certifié exact et sincère par l’auteur de ce règlement ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu à bon droit que le juge a le pouvoir de statuer sur une demande en rectification d’une erreur matérielle affectant un état descriptif de division, la cour d’appel, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la demande en rectification d’une erreur de numérotation des lots dans l’état descriptif de division était recevable.

Attendu, d’autre part, que, procédant à l’interprétation de l’état descriptif de division que son ambiguïté, découlant du rapprochement de ses termes avec le plan annexé au règlement de copropriété, rendait nécessaire, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit l’existence d’une erreur matérielle par inversion des numéros des lots n° 23 et 29 sur ce plan, a pu, sans modifier les droits des parties, ordonner sa rectification ».

Le Juge a donc le pouvoir de rectifier l’état descriptif de division entaché d’une erreur strictement matérielle et dont la rectification n’entraine aucune conséquence sur les droits des parties.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats