Source : Cass. 3ème civ. 16 mars 2017 – pourvoi n°16-13.063 – Juris-data : 2017-004631
Les consorts de X, propriétaires indivis d’un appartement donné à bail à M. et Mme Y…, leur ont délivré un congé pour vendre, puis les ont assignés en validité du congé.
Les locataires ont alors soulevé l’inexistence ou la nullité du bail et, par voie de conséquence, celle du congé.
La Cour rejette la demande des preneurs.
Ces derniers saisissent la Cour de cassation aux moyens :
1°/ qu’un contrat qui est conclu par une indivision sans personnalité juridique est dépourvu de toute existence légale ; que la cour d’appel qui a constaté que l’indivision était une entité dépourvue de personnalité morale, mais qui a débouté M. et Mme Y…de leur demande tendant à voir constater l’inexistence du bail conclu par l’indivision Hubert de X…, a violé les articles 815-3 et 1108 du code civil ;
2°/ et 3°/ que lorsqu’un contrat est conclu par une entité dépourvue de personnalité juridique, aucun mandataire ne peut la représenter ; que la cour d’appel, qui a énoncé que le bail avait été signé par le mandataire de l’indivision dépourvue de personnalité juridique mais composée de personnes physiques et morales et « donc » au nom des membres de celle-ci, si bien que M. et Mme Y…ne pouvaient invoquer l’inexistence ou la nullité du bail conclu par l’indivision, a violé les articles 815-3, 1108 et 1998 du code civil ,
4°/ que la nullité affectant les actes conclus par une entité dépourvue d’existence juridique a le caractère d’une nullité absolue qui n’est pas susceptible d’être couverte par des actes d’exécution intervenus par la suite ; que la cour d’appel, qui a énoncé que le bail avait été exécuté par le règlement des loyers entre les mains du mandataire des consorts de X… si bien que M. et Mme Y…ne pouvaient en invoquer la nullité, sans avoir recherché comme cela lui était demandé, si la nullité invoquée n’était pas une nullité absolue insusceptible de régularisation et de ratification, n’a pas justifié sa décision au regard de l’article 1304 du code civil.
La troisième Chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi considérant, par cet arrêt publié au bulletin :
« Mais attendu, d’une part, que le bail conclu au nom d’une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue, d’autre part, que l’exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté, sans qu’il y ait lieu de distinguer entre nullité relative et nullité absolue ; qu’ayant retenu que le bail conclu au nom de ” l’indivision Hubert de X… ” avait été exécuté par M. et Mme Y…qui avaient réglé le loyer entre les mains du mandataire des propriétaires indivis, la cour d’appel en a exactement déduit que les locataires ne pouvaient se prévaloir, par voie d’exception, de la nullité du bail et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ».
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
