Source : Cass. civ. 3, 5 mars 2020, n° 19-10.398, F-P+B+I

I –

Dans cette affaire, des bailleurs ont consenti à leur preneur, une SCI, une promesse de vente du bien immobilier, objet du contrat de bail.

La SCI a levé l’option et a versé le prix de vente entre les mains du notaire.

Un litige est cependant survenu entre les parties à propos de l’existence d’une inscription d’hypothèque judiciaire sur le bien consenti par les vendeurs au profit d’un établissement bancaire et du versement de l’indemnité d’occupation, seul ce dernier point étant abordé dans la présente analyse, les amenant à saisir les Juridictions compétentes.

La Cour d’appel a rejeté la demande en paiement formulée par les bailleurs d’une indemnité d’occupation et a condamné ces derniers à restituer le dépôt de garantie à la SCI.

Une pourvoi en cassation a été formé par les bailleurs, ces derniers soutenant « qu’il appartient au preneur, qui a la charge de la preuve, de restituer l’immeuble loué à l’expiration du bail ; qu’en rejetant la demande d’indemnité d’occupation, sans constater que la société JLM [le preneur] avait remis les clés aux époux X [les bailleurs]…, ce que ces derniers contestaient, la cour d’appel a violé l’article 1737 du code civil, ensemble l’article 1315 du code civil (1353 nouveau).  »

II –

Par arrêt en date du 5 mars 2020, la Cour de Cassation n’a pas suivi l’argumentation de la Cour d’Appel.

En effet, la Haute Juridiction rappelle à titre liminaire les dispositions de l’article 1737 du Code Civil qui prévoient que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

La Cour de Cassation précise que selon la Cour d’Appel, si la SCI affirme avoir remis les clefs aux bailleurs, ce qui est contesté par ces derniers, la résiliation des contrats de fourniture d’eau et d’électricité au début du mois de septembre 2011, dont il résulte que la SCI n’occupait plus les lieux à l’époque, ainsi que l’absence de remise en cause de l’information apportée par le notaire selon laquelle le preneur avait effectivement quitté les lieux et l’affirmation contenue dans l’assignation délivrée les bailleurs selon laquelle l’immeuble était immobilisé “sans faculté pour eux de le louer”, suffisent à établir que le bailleur avait recouvré la libre disposition de l’immeuble au terme de la convention du 29 juin 2009.

Or, la Haute Juridiction précise que la Cour d’Appel n’a pas constaté la remise des clés du bien aux bailleurs ou à un mandataire habilité à les recevoir.

Or, c’est bien cette remise des clés qui permet de statuer sur le versement ou non d’une indemnité d’occupation et la question de la restitution de la retenue de garantie.