La loi dite LOI ALUR du 24 mars 2014 impose au syndic, de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, la question de la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) par un tiers.
Cette obligation est fixée par les dispositions de l’article L 731-1 du Code de la Construction et de l’habitation lequel dispose :
« Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.
La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Ce diagnostic technique global comporte :
1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;
3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation.
Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. ».
Le Décret du 28 décembre 2016, lequel est entré en vigueur le 1er janvier 2017, précise les compétences dont doit justifier la personne qui réalise le diagnostic technique global afin de déterminer l’adéquation entre les compétences de cette personne et la mission à réaliser et ce, conformément aux dispositions précitées.
Ce décret précise également les modalités selon lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire sont intégrés au carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il en résulte notamment que le « tiers » mentionné au premier alinéa de l’article L. 731-1 peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de personnalité juridique.
Pour réaliser le diagnostic technique global mentionné au même article, ce tiers doit justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même s’il s’agit d’une personne physique possèdent les compétences requises sur :
les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien des équipements communs ;
la gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires,
les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.
Le tiers doit justifier au syndicat des copropriétaires, et au conseil syndical s’il existe, de ses compétences et, s’il en dispose, produire des références sur des prestations similaires.
Il doit également, pour des employés, des membres du groupement ou lui-même s’il s’agit d’une personne physique, leur présenter la copie d’un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement postsecondaire d’une durée minimale de trois ans ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d’un Etat de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen, ou la copie d’un titre professionnel, ou l’attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier, ou d’une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent.
Si ce tiers a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle lui permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions, il en justifie au syndicat des copropriétaires, et au conseil syndical s’il existe.
Le tiers doit en outre attester sur l’honneur :
de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic sauf si ce dernier a obtenu l’autorisation mentionnée à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
de son impartialité et de son indépendance à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic technique global.
Il est précisé que ces conditions s’appliquent au tiers choisi par le propriétaire en cas de mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans.
S’agissant du carnet d’entretien, ce décret modifie, en son article 4, le Décret n°2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis lequel est complété en ces termes :
« Le carnet d’entretien indique également :
– l’année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l’ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l’identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;
– la référence des contrats d’assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;
– s’ils existent, les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d’échéance de ces contrats ;
– si le diagnostic technique global existe, la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l’immeuble en précisant les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux ainsi que l’échéancier recommandé ;
– s’il existe, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l’assemblée générale des copropriétaires ».
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
