Calcul de l’indemnité d’éviction

Sylvain VERBRUGGHE
Sylvain VERBRUGGHE

 

SOURCE : 3ème civ, 9 septembre 2014, n°13-20046, Inédit

 

Aux termes de l’article L145-14 l’alinéa 2 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend « notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

 

Cette indemnité comporte traditionnellement deux composantes, à savoir une indemnité principale et des indemnités accessoires :

 

L’indemnité principale concerne la valeur du fonds de commerce ou la valeur du droit au bail si cette dernière lui est supérieure.

 

L’indemnité accessoire concerne les préjudices annexes du preneur évincé : frais de déménagement et de réinstallation, indemnités de trouble commercial ou cessation d’exploitation, indemnités de licenciement, indemnité de remploi, …

 

Cette indemnité répare l’intégralité du préjudice … mais que le préjudice subi par le preneur. Par conséquent, le propriétaire peut, selon le texte susvisé, « faire la preuve que le préjudice est moindre ».

 

En l’espèce, un tribunal de grande instance avait fixé le montant de l’indemnité d’éviction d’un preneur par référence à la perte du droit au bail, calculé de façon théorique par l’Expert…sauf que, pour la Cour d’appel de VERSAILLE, le preneur ne pouvait, aux termes du bail, céder son droit au bail sans son fonds de commerce, et que son fonds avait été transféré dans son intégralité dans d’autres locaux dont il disposait déjà, sans perte de clientèle.

 

La Cour en déduit que l’indemnité n’a pas été calculé par référence au préjudice effectif. Elle fixe donc l’indemnité d’éviction au tiers de la valeur retenue par les premiers juges.

 

Cette décision est logiquement confirmée par la Cour de cassation :

 

« Attendu qu’ayant retenu que la société Haworth, qui était titulaire avant la date de délivrance du congé portant sur les locaux situés à La Défense, d’un bail portant sur des locaux situés rue du Faubourg Saint-Honoré à Paris dans lesquels elle avait pu transférer son activité sans perte de clientèle, dans des conditions choisies par elle, pour parvenir à une réduction de ses coûts, ce dont il résultait qu’elle n’avait subi aucun préjudice au titre de la perte d’un droit au bail ou d’un surcoût de loyer, la cour d’appel, répondant aux conclusions et abstraction faite d’un motif surabondant, a, sans violer le principe de la réparation intégrale, souverainement fixé le montant de l’indemnité d’éviction  »

 

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats

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