Baux commerciaux, taxe annuelle sur les bureaux, nature juridique d’un espace de « coworking »

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT  - Juriste

Le Tribunal administratif de Paris juge que des locaux affectés à une activité de mise à disposition d’espaces de « coworking », doivent être qualifiés de locaux commerciaux et non de bureaux, au sens de l’article 231 ter du Code général des Impôts. Partant, ils ne sont pas soumis à la taxe annuelle sur les bureaux, sous condition du respect des cas d’exonération listés à l’article 231 ter – V du Code général des impôts.

SOURCE : TA Paris, 29 novembre 2022, n°2113114/2-1Article 231 ter du Code Général des Impôts

I –

Dans son jugement en date du 29 novembre 2022, le Tribunal administratif de Paris a été amené à se prononcer sur l’assujettissement d’un espace de « coworking » ou espace de travail partagé, à la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnements situés en Région Ile-de-France (Ci-après : « la Taxe), et instituée à l’article 231 ter du Code Général des Impôts.

Sont soumises à cette Taxe les personnes privées ou publiques, propriétaires de locaux imposables (article 231 ter CGI – II.).

Le texte précise que la Taxe est due (article 231 ter CGI – III.) :

« 1° Pour les locaux à usage de bureaux, qui s’entendent, d’une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l’exercice d’une activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées, ou utilisés par l’Etat, les collectivités territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels, et, d’autre part, des locaux professionnels destinés à l’exercice d’activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif ;

2° Pour les locaux commerciaux, qui s’entendent des locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ainsi que de leurs réserves attenantes couvertes ou non et des emplacements attenants affectés en permanence à ces activités de vente ou de prestations de service ;

3° Pour les locaux de stockage, qui s’entendent des locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production ;

4° Pour les surfaces de stationnement, qui s’entendent des locaux ou aires, couvertes ou non couvertes, destinés au stationnement des véhicules et qui font l’objet d’une exploitation commerciale ou sont annexés aux locaux mentionnés aux 1° à 3° sans être intégrés topographiquement à un établissement de production ».

A l’inverse, sont exonérés de cette Taxe (article 231 ter CGI – V) :

« 1° Les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, situés dans une zone franche urbaine-territoire entrepreneur, telle que définie au B du 3 de l’article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire ;

2° Les locaux et les surfaces de stationnement appartenant aux fondations et aux associations, reconnues d’utilité publique, dans lesquels elles exercent leur activité ;

2° bis A Les locaux spécialement aménagés pour l’archivage administratif et pour l’exercice d’activités de recherche ou à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel ;

2° bis Les locaux administratifs et les surfaces de stationnement des établissements publics d’enseignement du premier et du second degré et des établissements privés sous contrat avec l’Etat au titre des articles L. 442-5 et L. 442-12 du code de l’éducation ;

3° Les locaux à usage de bureaux d’une superficie inférieure à 100 mètres carrés, les locaux commerciaux d’une superficie inférieure à 2 500 mètres carrés, les locaux de stockage d’une superficie inférieure à 5 000 mètres carrés et les surfaces de stationnement de moins de 500 mètres carrés ;

4° Les locaux de stockage appartenant aux sociétés coopératives agricoles ou à leurs unions ;

5° Les locaux et aires des parcs relais, qui s’entendent des parcs de stationnement assurant la liaison vers différents réseaux de transport en commun et dont la vocation exclusive est de faciliter l’accès des voyageurs à ces réseaux, ainsi que les seules places de stationnement qui sont utilisées en tant que parc relais au sein des locaux mentionnés au 4° du III ;

6° Les emplacements attenants à un local commercial mentionné au 2° du III et aménagés pour l’exercice d’activités sportives »

II –

Au cas d’espèce soumis à la juridiction administrative, une société propriétaire de locaux situés à Paris a donné à bail ses locaux, aux fins d’exploitation d’une activité de mise à disposition d’espaces de « coworking », d’une surface déclarée de 1206 m².

Après s’être acquittée de la Taxe au titre des années 2018, 2019 et 2019, la société requérante en a demandé la décharge au motif que les locaux concernés ne constituaient pas des locaux de bureaux, mais des locaux commerciaux d’une surface inférieure à 2 500 m², dès lors exonérés de la Taxe en application du 3° de l’article 231 ter – V du CGI précité.

Après avoir rappelé la jurisprudence constante[1] au visa de laquelle, seule doit être prise compte l’utilisation effective des locaux au 1er janvier de l’année d’imposition, soit comme bureaux soit pour la réalisation d’une activité de commerce ou de prestation de services à caractère commercial ou industrielle, le Tribunal administratif relève que l’activité de la société preneuse à bail consiste dans :

« La mise à disposition d’espaces de travail outre selon les offres, un ensemble de prestations comme l’accès à des salles de réunion, à internet, à des prises électriques, à des espaces de détente et de convivialité, (…). Ses clients souscrivent des contrats de prestation de services conclus pour des durées variables (…). Dans ces conditions, les locaux concernés doivent être regardés comme utilisés (…) pour la réalisation de prestations de services et doivent ainsi, être qualifiés de locaux commerciaux et non de bureaux pour l’application des dispositions précitées de l’article 231 ter du Code général des impôts ».

Partant, la surface des locaux litigieux n’excédant pas 2 500 m², la société requérante est fondée à prétendre à la décharge des cotisations annuelles de la Taxe au titre des années 2018, 2019 et 2020.

A noter que depuis le 1er janvier 2023, la taxe sur les bureaux est également due dans les départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes.


[1] En ce sens, Conseil d’État, 24 avril 2019, 3ème et 8ème chambres réunies, n°417792, Mentionné aux tables du recueil Lebon

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