Source : Cass.Civ.2., 16 janvier 2025, n°21-17794, n°53 B

La Cour d’appel, en présence de baux consentis après l’acte de saisie, juge que le fait que l’adjudicataire ait été informé par un dire au cahier des conditions de vente est inopérant et ne saurait constituer une acceptation de cette situation irrégulière. 

Les juges d’appel se prononcent notamment au visa de l’article 684 de l’ancien code de procédure civile, applicable à l’instance, qui disposait que les baux qui n’ont pas acquis date certaine avant le commandement de saisie peuvent être annulés, et ceux postérieurs au commandement doivent l’être si, dans l’un ou l’autre cas les créanciers ou l’adjudicataire le demandent.

La Cour de cassation censure la cour d’appel, qui ayant constaté que l’adjudicataire avait eu connaissance du bail avant l’adjudication, ne pouvait que constater l’opposabilité de ce bail à cet adjudicataire.

la Cour de cassation juge, à nouveau, que la connaissance, avant la vente judiciaire, du bail grevant le bien immobilier par l’adjudicataire, lui interdit d’en demander la nullité postérieurement à l’adjudication. Cette analyse limite le champ d’application de l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution aux termes duquel les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier saisissant et à l’acquéreur.

La Cour de cassation confirme ainsi sa jurisprudence selon laquelle le débiteur saisi conserve le pouvoir de conclure ou de renouveler un bail existant après la publication du commandement valant saisie immobilière, ce bail étant opposable à l’adjudicataire du bien, sous réserve qu’il en ait eu connaissance avant le prononcé du jugement d’adjudication.

Il résulte des articles 1743 du code civil et 684 de l’ancien code de procédure civile que le bail, même conclu après la publication d’un commandement valant saisie immobilière, est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication