Dans le droit fil d’une jurisprudence déjà bien établie, la troisième chambre civile juge que les dispositions du Code de commerce relatives au droit de préemption du locataire commercial ne trouvent pas application aux ventes faites d’autorité de justice.
SOURCE : Cass. civ 3ème, 30 novembre 2023, n°22-17505, FS – B
L’arrêt du 30 novembre 2023 voué à une large publication, s’inscrit dans l’œuvre de construction doctrinale de la Cour de cassation sur le champ d’application du droit de préférence du locataire, dans l’hypothèse de la vente des murs objets du bail commercial par le propriétaire-bailleur.
Aux termes de l’arrêt du 30 novembre 2023 commenté, la troisième chambre civile juge que :
« Les dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce relatives au droit de préférence du locataire à bail commercial, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice ».
Les faits de l’espèce sont simples : un jugement d’adjudication est rendu sur des poursuites de saisie immobilière engagées par un créancier (une banque), contre les propriétaires d’un local commercial donné à bail, adjugé à une SCI.
Quelque temps plus tard, le locataire exerce son droit de préemption sur le local litigieux.
La commune du lieu de situation du local, exerce son droit de préemption urbain. Le locataire sollicite auprès du juge de l’exécution de le déclarer adjudicataire au lieu et place de la SCI.
Echec en appel du locataire qui se pourvoit en cassation.
La Haute juridiction rejette également le pourvoi formé par le locataire aux termes d’une motivation, dont l’apport doctrinal est repris dans les titrages et résumés visés supra.
En réalité, la décision publiée s’inscrit dans le cadre d’un périple jurisprudentiel dont les prémices naissent avec l’arrêt du 17 mai 2018 (Cass. civ 3ème, 17 mai 2018, n°17-16113, FS – P + B +I), aux termes duquel la troisième chambre civil a refusé d’appliquer le droit de préemption du locataire à une vente judiciaire, spécifiquement une vente sur adjudication consécutive à une saisie immobilière, qui ne pouvait être considérée comme un acte volontaire[1].
Par un second arrêt en date du date 15 février 2022 (Cass. civ 3ème, 15 février 2022, n°21-16475, FS – B), confirmé par un autre arrêt du 23 mars 2022 (Cass. civ 3ème, 23 mars 2022, n°20-19174, FS – B), la Cour de cassation a énoncé que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice, si bien que le droit légal de préemption du locataire commercial n’est pas applicable.
Les solutions dégagées sont justifiées au regard de l’aspect volontariste de la cession, dans le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisagerait de le vendre, qui se distingue de celui de la vente par adjudication (en ce sens, Cass. civ 3ème, 15 décembre 2022, n°22-17505, Inédit)[2].
Ainsi, en écartant les décisions qui ont pu être rendues sans être publiées, on en déduit le droit positif selon lequel la volonté de vendre du bailleur constitue l’élément fondamental et déclencheur du droit de préférence du locataire commercial. Si l’élément intentionnel n’est pas caractérisé, le droit de préférence en est exclu.
Pour être complet, nous pouvons rappeler les termes de l’arrêt du 29 juin 2023 (Cass. civ 3ème, 29 juin 2023, n°22-16034, FS – B) à l’origine de la consécration jurisprudentielle de l’exclusion des locaux à usage industriel du champ d’application du droit de préemption instauré par la loi Pinel, au profit du locataire[3].
[1] https://vivaldi-chronos.com/bail-commercial-droit-de-preemption-du-preneur-en-liquidation-judiciaire/
[2] https://vivaldi-chronos.com/bail-commercial-droit-de-preemption-du-locataire-commercial-conformite-de-larticle-l145-46-1-du-code-de-commerce-a-la-constitution/
[3] https://vivaldi-chronos.com/bail-commercial-etendu-du-champ-dapplication-du-droit-de-preemption-du-locataire-commercial-et-locaux-a-usage-industriel/
