Source : Civ. 3e, 12 juill. 2018, FS-P+B+I, n° 17-26.133
Un SCI et deux personnes physiques sont propriétaires de lots dans un groupe d’immeubles qui, soumis au statut de la copropriété, est composé de sept bâtiments (n° 1 à 7) et d’un garage en sous-sol, dénommé bâtiment garage, accessible par deux rampes véhicules et desservi par un passage piéton pour chacun des bâtiments n° 4, 5 et 6.
Ces copropriétaires ont assigné le syndicat principal des copropriétaires les Collines de la Reynerie et le syndicat secondaire des copropriétaires les Collines de la Reynerie en annulation de la résolution de l’assemblée générale du 21 février 2013 décidant de la création d’un syndicat secondaire propre aux bâtiments n° 1, 2, 5, 6 et 7.
Ces copropriétaires font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen, que la constitution d’un syndicat secondaire est subordonnée à la condition de l’existence de bâtiments séparés et distincts ; qu’en statuant comme elle l’a fait après avoir elle-même constaté que des sas relient le garage aux bâtiments 4, 5 et 6 et que le bâtiment 4 est accessible par les occupants des bâtiments 5 et 6 par ce garage collectif, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient nécessairement de ses constatations, a violé l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dont l’alinéa 1 dispose : « Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire ».
C’est donc en offrant une définition de la notion de « plusieurs bâtiments » telle que visée à l’article 27 que la Troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette ce pourvoi considérant :
« Qu’ayant énoncé à bon droit qu’aux termes de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la constitution d’un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs et retenu que des sas relient le garage aux bâtiments n° 4, 5 et 6, que le bâtiment n° 4 soit accessible par ce garage aux occupants des bâtiments n° 5 et 6 et que des locaux techniques du garage desservent la copropriété n’impliquaient pas que ces bâtiments perdissent leur caractère distinct, indépendant et permettant une gestion autonome, la cour d’appel a pu en déduire que l’immeuble comportait plusieurs bâtiments permettant la constitution d’un syndicat secondaire ».
La constitution d’un syndicat secondaire peut donc être envisagée dès lors que deux conditions sont remplies savoir 1/ l’existence de constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres 2/ permettant une gestion particulière.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
