Source : Cass.,3ème civ., 3 juillet 2013, n°12-18952 : JurisData n° 2013-013851
Aux termes des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 :
« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.
Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».
Une autorisation de l’assemblée générale est donc nécessaire pour que le Syndicat des Copropriétaires puisse diligenter une procédure de saisie immobilière en vue de la vente du lot d’un copropriétaire défaillant.
En revanche, l’article 55 du Décret ne précise pas si le Syndicat des Copropriétaires doit disposer, au jour de cette autorisation et pour que celle-ci soit valable, d’un titre exécutoire à l’encontre de ce copropriétaire défaillant.
Par cet arrêt en date du 3 juillet 2013, la Cour de cassation répond négativement à cette question considérant que :
« L’assemblée pouvait, sans abuser de son droit, tenir compte de la dette échue depuis les causes du jugement dès lors que l’autorisation d’engager une procédure de saisie immobilière pouvait être accordée même si le Syndicat ne disposait pas encore de titre exécutoire à la date de ladite assemblée ».
A noter que la Cour de cassation reprend expressément le moyen tiré de « l’abus de droit » que n’a pas manqué de soulever le copropriétaire jugé « défaillant » considérant, qu’en l’espèce, la Cour d’appel avait à bon droit jugé que l’abus n’était pas constitué.
Si le titre exécutoire n’est pas nécessaire à la validité de l’autorisation donnée par l’assemblée générale, il est cependant conseillé aux Syndicat des Copropriétaires de demeurer prudent afin de pouvoir justifier, a postériori et en cas de contestation, des motifs sérieux et légitimes ayant rendu nécessaire cette autorisation en l’absence de titre.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
