L’ordonnance du juge-commissaire qui ordonne la vente d’un immeuble du débiteur par adjudication judiciaire produit les effets du commandement prévu à l’article R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution. La péremption du commandement de saisie immobilière initial n’y fait donc pas obstacle.
Source : Cass. com., 10 juin 2026, n° 23-12.786
Une saisie immobilière engagée avant l’ouverture d’une procédure collective peut-elle survivre à sa propre péremption ? La chambre commerciale répond par l’affirmative, à condition que le juge-commissaire ait pris le relais. La solution intéresse au premier chef le créancier poursuivant et le syndicat de copropriétaires. Elle sécurise la vente forcée du bien, même lorsque le commandement d’origine paraît menacé par l’écoulement du temps.
Les faits : une saisie immobilière rattrapée par la procédure collective
Le 7 septembre 2012, un syndicat de copropriétaires délivre un commandement valant saisie immobilière. Il le publie le 21 septembre 2012. Le tribunal ouvre ensuite un redressement judiciaire contre la débitrice, le 11 février 2014, puis prononce la liquidation le 20 mai suivant. Le juge de l’exécution suspend alors la saisie immobilière. De son côté, le juge-commissaire autorise le syndicat, sur sa requête, à poursuivre la vente forcée de l’immeuble. La débitrice conteste cette vente. La cour d’appel la déboute. Elle forme donc un pourvoi.
Cette confrontation entre saisie immobilière individuelle et procédure collective revient régulièrement. Nous l’avions déjà analysée à propos de la renonciation à l’insaisissabilité de la résidence principale face à un plan de redressement.
Le moyen : la débitrice invoque la péremption du commandement
La débitrice soutient que le commandement du 7 septembre 2012 est périmé. Son raisonnement suit quelques étapes. Le jugement de liquidation suspend la saisie immobilière. Le liquidateur ou le créancier peut ensuite la reprendre, sur autorisation du juge-commissaire. Dans ce cas, selon elle, la suspension des poursuites ne court plus jusqu’à l’issue de la procédure collective. Le délai de péremption reprend donc son cours dès l’autorisation.
Les juges du fond écartent cet argument. Pour eux, l’effet suspensif du jugement n’a pas pris fin avec l’ordonnance du juge-commissaire. Seule la clôture de la procédure collective ferait de nouveau courir le délai de péremption suspendu.
La solution : l’ordonnance du juge-commissaire produit les effets d’un commandement
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle substitue toutefois un motif de pur droit à ceux des juges du fond. Elle s’appuie sur l’article R. 642-23, alinéa 2, du code de commerce. Ce texte règle une situation précise. Le juge-commissaire ordonne la vente d’un immeuble du débiteur par adjudication judiciaire, en application de l’article L. 642-18. Son ordonnance produit alors les effets du commandement de l’article R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le liquidateur ou le créancier poursuivant la publie au fichier immobilier, dans les conditions prévues pour ce commandement (Cass. com., avis 18 avr. 2018, n° 18-70.005).
La conséquence est directe. Le syndicat pouvait demander la vente forcée de l’immeuble. La péremption du commandement délivré le 7 septembre 2012 importe donc peu. L’ordonnance juridictionnelle avait déjà pris le relais.
La portée : une ordonnance juridictionnelle soumise à sa propre péremption
L’ordonnance du juge-commissaire garde un caractère juridictionnel. Elle n’échappe pas pour autant à un délai de péremption qui lui est propre. Elle cesse de plein droit de produire effet dans un cas : lorsque personne ne fait mentionner, en marge de sa publication, un jugement constatant la vente du bien saisi. Le délai courait sur deux ans. Le décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 l’a porté à cinq ans (C. pr. exéc., art. R. 321-20).
À l’expiration de ce délai, et jusqu’à la publication du titre de vente, toute partie intéressée peut agir. Elle demande au juge de l’exécution de constater la péremption de l’ordonnance (avis préc.). Le même juge, désigné par l’article R. 321-21, tranche aussi les demandes de prorogation des effets du commandement, formées selon l’article R. 321-22. On mesure ici l’enjeu du délai : la péremption, comme la caducité, prive le commandement de tous ses effets, ainsi que nous l’avions illustré à propos de ses conséquences sur la validité d’un bail postérieur.
Ce qu’il faut retenir
Pour le créancier poursuivant, la règle sécurise la vente. Une fois la procédure collective ouverte, il n’a plus à surveiller la péremption du commandement initial. L’ordonnance du juge-commissaire prend le relais et vaut commandement. Il doit en revanche garder l’œil sur le nouveau délai de cinq ans attaché à cette ordonnance. Le juge de l’exécution demeure le pivot de ce contentieux, comme le montre aussi son office face aux clauses abusives de déchéance du terme.
