Source : Cass. 3e civ. 20-10-2016 n° 15-22.680 FS-PB

Pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée ;

En l’espèce, un propriétaire a donné à bail un logement situé dans un immeuble qui a fait l’objet, du 17 septembre 2010 au 21 décembre 2011, d’un arrêté de péril visant les façades du bâtiment.

Le bailleur délivre un commandement de payer au preneur au motif que ce dernier ne s’est pas acquitté des loyers, notamment échus sur cette période.

Le preneur forme opposition mais se voit toutefois condamné, en cause d’appel, au paiement de l’arriéré, la Cour d’appel d’Aix en Provence retenant : « qu’un arrêté municipal du 17 septembre 2010 a ordonné aux copropriétaires de l’immeuble de mettre fin durablement au péril en réalisant des travaux de réparation, que cet arrêté ne porte que sur les parties communes de l’immeuble et non privatives et n’est pas assorti d’une interdiction d’habiter, qu’il n’apparaît pas que la nature des désordres et des travaux à entreprendre pour y remédier aient pu priver ou interdire à M. Y… l’occupation sécurisée de son logement, et que l’article L. 521-2, qui prévoit la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux ordonnés par arrêté de péril dans le cas où l’état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, n’a donc pas à recevoir application ».

Cet arrêt est censuré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation considérant :

« Qu’en statuant ainsi, alors que, lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l’article L. 521-2, I, précité s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition relative au fait que l’état du bâtiment ne permette pas de garantir la sécurité des occupants qu’elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé ».

Dès lors, la suspension des loyers, laquelle s’applique à la totalité des lots dès lors que ces derniers comprennent une quote-part des parties communes visées par l’arrêté de péril, ne peut être subordonnée au fait que :

– l’état de l’immeuble visé par l’arrêté de péril menace la sécurité du locataire,

– ou que le locataire ne puisse plus occuper le logement qui lui est donné à bail,

– ou encore à la condition que l’arrêté de péril prévoie une interdiction d’habiter,

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats