Dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélévation appartient au syndicat des copropriétaires
Source : Cass.3ème Civ., 2 avril 2026, n°24-15.059
En l’occurrence au sein d’un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, un copropriétaire était propriétaire d’un lot situé dans un bâtiment D, auquel étaient attachées une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D.
Souhaitant procéder à la surélévation du bâtiment D pour y créer de nouveaux lots privatifs, celui-ci avait fait inscrire son projet à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires.
Les résolutions ayant été rejetées, celui-ci avait sollicité en justice leur annulation, lorsque le syndicat des copropriétaires de l’immeuble avait demandé, de son côté, à titre reconventionnel que soit ordonnée la remise des lieux dans leur état antérieur aux travaux de surélévation entrepris par le copropriétaire.
La demande en annulation des résolutions d’AG avait été rejetée et le copropriétaire s’était vu ordonner sous astreinte la cessation des travaux de surélévation de la toiture du bâtiment D et la remise en son état antérieur aux constructions non autorisées du bâtiment D et notamment sa toiture.
Celui-ci avait alors formé un pourvoi en cassation invoquant que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage privatif d’un seul copropriétaire appartient à lui seul ; qu’il résultait des constatations de l’arrêt que, concernant le droit de surélévation, le règlement de copropriété n’avait envisagé que l’hypothèse du droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux constituant des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol, et était resté muet sur le droit de surélever le bâtiment D de la copropriété, constitué d’un seul lot privatif lui appartenant.
La Cour a rejeté ce pourvoi, rappelant qu’il résulte des articles 3 et 35, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires.
Or au cas d’espèce, la cour d’appel avait d’abord, constaté que le bâtiment D était composé du lot n° 171, propriété de la SCI et de parties communes, ce dont il résultait que ce bâtiment n’était pas une partie privative, puis, retenu que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment, définies par le règlement de copropriété.
Elle en avait déduit, à bon droit, selon la Cour, que seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation du bâtiment D qui lui appartenait et pouvait autoriser de tels travaux lors d’une assemblée générale.
