Source : 1ère Civ, 1er Juillet 2015 – n°14-15.753 – JurisData n°2015-016314
Il résulte des dispositions de l’article L.121-26 du Code la consommation, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 qu’avant l’expiration du délai de réflexion de sept jours prévu à l’article L. 121-25, nul ne peut exiger ou obtenir du client, directement ou indirectement, à quelque titre ni sous quelque forme que ce soit, une contrepartie quelconque ni aucun engagement ni effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit.
La méconnaissance de ces dispositions d’ordre public est sanctionnée par la nullité du mandat.
En l’espèce, le 28 mai 2010, la SCI Beth 1 a donné à la Société de transactions immobilières (Sotram), un mandat, contractuellement soumis aux dispositions du code de la consommation relatives au démarchage à domicile, en vue de la vente d’un appartement au prix de 2 350 000 euros, incluant une rémunération de 80 000 euros, et une clause pénale dans l’hypothèse où le mandant refuserait de signer une promesse de vente au prix convenu avec tout acquéreur présenté par le mandataire.
Le 1er juin 2010, la société Sotram a reçu une offre d’achat formulée par les époux X… à concurrence du prix prévu.
Toutefois, la SCI Beth 1 a retiré le bien de la vente en raison du montant de la taxe sur la plus-value qu’elle aurait été tenue d’acquitter.
L’agent immobilier l’a alors assigné en paiement de la clause pénale :
arguant de que « cette offre d’achat n’est pas nulle au seul motif qu’elle a été formulée dans le délai de rétractation de sept jours prévu par la loi en cas de démarchage à domicile, étant observé la SCI BETH 1 n’a pas révoqué le mandat dans ce délai et qu’elle a maintenu l’offre de vente jusqu’au 22 juillet 2010, date à laquelle, répondant à la sommation de signer la promesse de vente qui lui avait été signifiée le 13 juillet 2010 par les époux X…, qui réitéraient ainsi leur volonté d’acquérir, elle a déclaré au notaire que ” la vente ne peut se réaliser que dans le cas de non-imposition de la plus-value immobilière réalisée ».,
rappelant par ailleurs que « aucune clause du mandat ne conditionnait la mission à la non-imposition de la plus-value réalisée sur ce prix » et que « seule la volte face du vendeur avait fait perdre sa commission à l’agent immobilier ».
Pour condamner la SCI Beth 1 à verser à la société Sotram la somme de 80 000 euros au titre de la clause pénale et rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la première, la Cour d’appel énonce qu’en recevant l’offre d’achat faite par les époux X…, le 1er juin 2010, pendant le délai de réflexion, l’agent immobilier n’a pas contrevenu aux dispositions de l’article L. 121-26 du code de la consommation qui se borne à interdire au mandataire d’obtenir de son client une contrepartie ou un engagement et d’effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit.
Cette décision est censurée par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation laquelle fait une application stricte des dispositions précitées considérant qu’il résultait des constatations de la Cour d’appel que la société Sotram avait commencé à exécuter le mandat avant l’expiration du délai légal de réflexion « en recherchant des acquéreurs ».
En tant que de besoin, il est rappelé que cet article L 121-26 a été abrogé par la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation et qu’il résulte désormais :
d’une part, de l’article L 121-29, lequel s’appliquent aux offres émises à compter du 26 juillet 2014 :
« I.-Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours calendaires révolus pour exercer son droit de rétractation, sans avoir à justifier de motif ni à supporter de pénalités.
Le délai pendant lequel peut s’exercer le droit de rétractation court à compter du jour où :
1° Le contrat à distance est conclu ;
2° Le consommateur reçoit les conditions contractuelles et les informations, conformément à l’article L. 121-28 , si cette dernière date est postérieure à celle mentionnée au 1° du présent I.
II.-Le droit de rétractation ne s’applique pas :
1° A la fourniture d’instruments financiers mentionnés à l’article L. 211-1 du code monétaire et financier ainsi qu’aux services de réception-transmission et exécution d’ordres pour le compte de tiers mentionnés à l’article L. 321-1 du même code ;
2° Aux contrats exécutés intégralement par les deux parties à la demande expresse du consommateur avant que ce dernier n’exerce son droit de rétractation ;
3° Aux contrats de crédit immobilier définis à l’article L. 312-2 du présent code ;
4° Aux contrats de prêts viagers hypothécaires définis à l’article L. 314-1.
III.-Le présent article ne s’applique pas aux contrats mentionnés à l’article L. 121-60.
IV.-Pour les contrats de crédit affecté définis au 9° de l’article L. 311-1 conclus selon une technique de communication à distance, le délai de rétractation de quatorze jours ne peut pas être réduit.
L’exercice du droit de rétractation emporte résolution de plein droit du contrat de vente ou de prestation de services.
Si le bien ou la prestation de services à financer ne sont pas vendus à distance et que le consommateur, par une demande expresse, sollicite la livraison ou la fourniture immédiate du bien ou du service, l’exercice du droit de rétractation n’emporte résolution de plein droit du contrat de vente ou de prestation de services que s’il intervient dans un délai de trois jours à compter de la conclusion du contrat de crédit. Toute livraison ou fourniture anticipée est à la charge du vendeur, qui en supporte tous les risques »,
d’autre part, de l’article L 121-30 du Code de la consommation, lequel s’applique aux contrats conclus après le 13 juin 2014.
« I.-Les contrats pour lesquels s’applique le délai de rétractation mentionné à l’article L. 121-29 ne peuvent recevoir de commencement d’exécution par les parties avant l’arrivée du terme de ce délai sans l’accord du consommateur. Lorsque celui-ci exerce son droit de rétractation, il ne peut être tenu qu’au paiement proportionnel du service financier effectivement fourni, à l’exclusion de toute pénalité.
Le fournisseur ne peut exiger du consommateur le paiement du service mentionné au premier alinéa que s’il peut prouver que le consommateur a été informé du montant dû, conformément à l’article L. 121-27 . Toutefois, il ne peut pas exiger ce paiement s’il a commencé à exécuter le contrat avant l’expiration du délai de rétractation sans demande préalable du consommateur.
Pour les contrats de crédit à la consommation prévus au chapitre Ier du titre Ier du livre III, même avec l’accord du consommateur, ils ne peuvent recevoir de commencement d’exécution durant les sept premiers jours, sauf s’agissant des contrats de crédit affecté mentionnés au IV de l’article L. 121-29, qui ne peuvent recevoir de commencement d’exécution durant les trois premiers jours.
II.-Le fournisseur est tenu de rembourser au consommateur dans les meilleurs délais et au plus tard dans les trente jours toutes les sommes qu’il a perçues de celui-ci en application du contrat, à l’exception du montant mentionné au premier alinéa du I. Ce délai commence à courir le jour où le fournisseur reçoit notification par le consommateur de sa volonté de se rétracter. Au-delà du délai de trente jours, la somme due est, de plein droit, productive d’intérêts au taux légal en vigueur.
Le consommateur restitue au fournisseur dans les meilleurs délais et au plus tard dans les trente jours toute somme et tout bien qu’il a reçus de ce dernier. Ce délai commence à courir à compter du jour où le consommateur communique au fournisseur sa volonté de se rétracter ».
Delphine VISSOL.
Vivaldi-Avocats
