Source : Cass. 3e civ. 4 mai 2016 n° 15-12.429 (n° 537 F-D).

Un appartement et des combles aménagés sont vendus entre particuliers.

Les acheteurs assignent les vendeurs en paiement de dommages-intérêts sur le fondement des vices cachés en soutenant que le plancher des combles présente une faiblesse.

Les juges condamnent les vendeurs à payer aux acheteurs 30 000 € à titre de dommages-intérêts considérant que le vendeur avait nécessairement connaissance du vice et que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut pas s’appliquer pour les raisons suivantes :

l’acte de vente mentionne la réalisation de travaux d’aménagement du vendeur et notamment le percement du plafond et l’ouverture d’une trémie ;

des photographies démontrent qu’à l’issue de ces travaux le plancher repose sur de simples pièces de charpente qui constituaient jusqu’à alors l’ossature soutenant le faux plafond, structure sans rapport avec des poutres porteuses ;

le vice affecte gravement l’usage de la pièce et le rend dangereux.

Dès lors, la faiblesse et la dangerosité du plancher des combles résultant de travaux d’aménagement effectués par le vendeur constituent des vices cachés.

Aussi, le vendeur ayant nécessairement connaissance des vices, la clause d’exclusion de garantie ne peut pas s’appliquer étant sur ce point rappelé que :

Si la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés est valable entre non-professionnels,

Celle ci ne peut pas être invoquée par un vendeur de mauvaise foi,

La mauvaise foi pouvant être caractérisée dès lors qu’il est démontré que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente et n’en a pas informé l’acheteur.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats