Le vendeur qui autorise l’acquéreur à occuper sa maison à titre gratuit jusqu’à la signature de l’acte de vente, ne peut en cas d’incendie, rechercher sa responsabilité sur le fondement de l’article 1733 du code civil faute de contrepartie à l’occupation des lieux.
Source : Cass. 3ème Civ., 29 janvier 2026, n°23-18.152
C’est ce que précise la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cette décision, inédite, comme suit :
2. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 18 octobre 2022), le 7 août 2019, M. [K] et Mme [E] (les vendeurs) ont conclu avec M. et Mme [C] (les acquéreurs) un compromis de vente portant sur une maison d’habitation.
3. Par acte sous signature privée du 29 novembre 2019, les vendeurs ont autorisé les acquéreurs à occuper à titre gratuit les locaux dans l’attente de la réitération de la vente en la forme authentique, laquelle devait intervenir après la réalisation de certains travaux par les vendeurs. Ces derniers ont cessé d’assurer la maison.
4. Le 9 décembre 2019, la maison a été détruite par un incendie.
5. Les acquéreurs ont renoncé à la réalisation de la vente, se prévalant d’une clause de l’acte du 7 août 2019 leur offrant cette possibilité, et ont été indemnisés de leurs dommages matériels par la société Pacifica, leur assureur.
6. Les vendeurs ont assigné les acquéreurs et la société Pacifica aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement de dommages-intérêts d’un montant équivalent au coût des travaux de remise en état.
7. La société Pacifica, se prévalant d’une subrogation dans les droits de ses assurés, a sollicité à titre reconventionnel la condamnation des vendeurs à lui payer le montant des indemnisations versées aux acquéreurs.
Examen des moyens
Sur le second moyen, pris en sa seconde branche
8. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en sa première branche, réunis
Enoncé des moyens
9. Par son premier moyen, Mme [E] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande tendant à voir condamner in solidum les acquéreurs, ainsi que leur assureur, à lui payer une certaine somme en réparation de ses préjudices résultant de l’incendie survenu le 9 décembre 2019, alors « que l’article 1733 du code civil dispose que le preneur à un bail immobilier répond de l’incendie des lieux, à moins qu’il ne prouve, soit que l’incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure, ou par vice de construction, soit que le feu a été communiqué par une maison voisine ; que cette présomption de responsabilité joue à l’égard de tout occupant des lieux qui est contractuellement autorisé à les occuper, même à titre précaire ; qu’en décidant néanmoins que ce régime ne s’applique que lorsque les parties sont liées par un contrat de bail, pour en déduire que M. et Mme [C], qui occupaient les lieux en vertu d’une convention d’occupation à titre précaire qui leur avait été consentie par M. [K] et Mme [E], n’étaient pas soumis à la présomption de responsabilité prévue à l’article 1733, la cour d’appel a violé l’article 1733 du code civil. »
10. Par son second moyen, Mme [E] fait grief à l’arrêt de la condamner in solidum avec M. [K] à payer à la société Pacifica, subrogée dans les droits de ses assurés, une certaine somme à titre de dommages-intérêts en réparation de la destruction des biens mobiliers leur appartenant, alors « que l’article 1733 du code civil dispose que le preneur à un bail immobilier répond de l’incendie des lieux, à moins qu’il ne prouve, soit que l’incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure, ou par vice de construction, soit que le feu a été communiqué par une maison voisine ; que cette présomption de responsabilité joue à l’égard de tout occupant des lieux qui est contractuellement autorisé à les occuper, même à titre précaire ; qu’en décidant néanmoins que ce régime ne s’applique que lorsque les parties sont liées par un contrat de bail, pour en déduire que Mme [E] et M. [K] étaient responsables, en leur qualité de propriétaires de la maison incendiée, des dommages causés par l’incendie à M. et Mme [C], bien que ces derniers, bénéficiaires d’une convention d’occupation de la maison à titre précaire, aient été présumés responsables de l’incendie, et non Mme [E] et M. [K], en leur qualité de propriétaires, la cour d’appel a violé l’article 1733 du code civil. »
Réponse de la Cour
11. Après avoir constaté que, suivant convention du 29 novembre 2019, les vendeurs avaient autorisé les acquéreurs à occuper leur maison à titre gratuit jusqu’à la signature de l’acte de vente, la cour d’appel a exactement déduit que les acquéreurs n’étaient pas soumis à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil faute de contrepartie à l’occupation des lieux.
12. Les moyens ne sont donc pas fondés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ; »
Il est donc conseillé au vendeur qui autorise son acquéreur à occuper l’immeuble vendu entre la date de la signature de la promesse de vente et la date de la réitération de prévoir une contrepartie à cette occupation à la charge de l’acquéreur et de continuer à assurer le bien jusqu’à la signature de l’acte authentique.
