L’étau se resserre autour des bailleurs commerciaux ! Progressivement renforcée par la Loi Grenelle 2 de 2010, l’obligation d’information « environnementale » du bailleur commercial vient à nouveau de faire l’objet d’un « tour de vis », avec la promulgation au Journal officiel le 5 octobre dernier, du décret du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques.
Conformément à une tendance générale du droit immobilier, favorable à l’information la plus complète des acquéreurs et des locataires d’immeubles d’habitation ou commerciaux, le décret du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques, rend désormais obligatoire et ce dès le 1er janvier 2023, pour le vendeur ou le bailleur d’un bien immobilier concerné par un ou plusieurs risques naturels ou technologiques ou par un secteur d’information sur les sols, d’en informer le potentiel acquéreur ou locataire à chaque étape de la vente ou de la location, et ce dès l’annonce immobilière (offre locative).
I – Immeubles concernés
Le décret fait référence à des biens immobiliers situés :
- Dans des zones couvertes par :
- Un plan de prévention des risques technologiques ;
- Un plan de prévention des risques naturels prévisibles ;
- Un plan de prévention des risques miniers, prescrit ou approuvé ;
- Dans des zones de sismicité faible à forte ;
- Dans une zone à potentiel radon significatif ;
- Dans une zone exposée au recul de trait de côte ;
- Dans un secteur d’information sur les sols.
II – Les documents imposés
L’établissement et la communication d’un état des risques et pollutions auprès d’une société de diagnostics immobiliers, ou la consultation du site https://www.georisques.gouv.fr/, permettent d’obtenir les renseignements sur la localisation des biens, et leur soumission ou non au texte.
Le cas échéant, le décret précise que :
« L’annonce relative (…) à la location d’un bien pour lequel il doit être établi l’état des risques mentionné à l’article L125-5 [du Code de l’environnement] (…) comporte la mention suivante : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr/
L’état des risques (…) remis lors de la première visite de l’immeuble (…) au potentiel locataire par le bailleur, est établi depuis moins de six mois »
Il est actualisé par (…) le bailleur, selon le cas, si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature (…) du contrat de bail, auquel il doit être annexé ».
Le décret impose aussi la communication « du document d’information prévu à l’article L125-7 du Code de l’environnement », lequel reprend « les informations rendues publiques par l’Etat », c’est- à- dire :
- L’arrêté préfectoral relatif à l’état des risques et pollutions dans la commune du lieu de situation de l’immeuble ;
- La fiche communale d’information risques et pollutions ;
- La liste des arrêtés de catastrophe naturels sur la commune du lieu de situation de l’immeuble ;
- Une cartographie des risques (site Géorisques).
Le décret invite donc chaque bailleur a la plus grande exhaustivité, et ce dès l’annonce immobilière !
Ce décret doit être apprécié de façon plus large, et doit nécessairement faire écho à l’arrêt rendu par la Cour d’appel de PARIS du 2 février 2022 (Cour d’appel de Paris, 2 février 2022, n°20/14673, Société Galliéni Nanterre c/ Société Pinon) ayant fait les honneurs de CHRONOS[1] et par lequel pour mémoire la Cour d’appel de PARIS avait jugé que le défaut de communic ation d’un état des risques et pollutions daté de moins de six avant la conclusion du contrat de bail justifiait sa résolution, sans que le preneur n’ait à justifier d’un quelconque préjudice.
A compter du 1er janvier 2023, la communication d’un ERP sera obligatoire dès la première visite du bien et en tout état de cause, il doit dès à présent être annexé au bail commercial, et même être mis à jour au besoin.
[1] https://vivaldi-chronos.com/bail-commercial-etat-des-risques-naturels-et-technologiques-sanctions/
