Source : Cass. 3e civ., 8 mars. 2018, n° 17-11.985, n° 17-12.004, n° 17-12.015, FS-P+B+ II

Des locataires ont saisi un tribunal d’une demande de remboursement d’un trop-perçu de charges locatives.

Pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action pour les charges de l’année 2011, le jugement retient que le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition de l’indu est la date du paiement de chacune des sommes indues, qu’en l’espèce, pour l’année 2011, le relevé individuel de charges a été adressé aux locataires le 25 septembre 2012 avec comme date d’exigibilité le 12 novembre 2012 et que le bailleur, qui invoque la prescription de l’action, ne précise pas la date à laquelle le paiement de cette régularisation a été fait. En statuant ainsi, le tribunal a violé les textes précités.

Pour accueillir la demande en remboursement des sommes versées par les locataires au titre du salaire des gardiens, le jugement retient que, pour que leurs salaires soient récupérables sur les locataires, les deux tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets doivent être effectuées de manière cumulative et à l’exclusion de tout partage permanent de leurs activités avec un tiers, et qu’en l’espèce, pour l’entretien des parties communes intérieures, le bailleur fait appel à un prestataire extérieur. En statuant ainsi, alors que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40% de leur montant lorsqu’il assure seul l’élimination des déchets ou l’entretien des parties communes, le tribunal, qui n’a pas recherché si le gardien ou concierge n’avait pas effectué seul une de ces deux tâches, a violé l’article 2, d, du décret n° 87-713 du 26 août 1987 , dans sa rédaction issue du décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 .

Par cet arrêt publié, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation réaffirme donc le principe suivant lequel :

Par application combinée de l’article 68 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, de l’article L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 2224 du Code civil, l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer,

Ce jour étant celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision .

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats