Source : CE 5-10-2016 n° 390465 et 390491

Le point 9 du contrat de syndic, intitulé « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dispose que :

« Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».

Les mots « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre » sont supprimés.

En effet, si l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné un certain nombre de frais exposés par le syndicat, ces dispositions ne sauraient avoir pour objet de laisser à la charge du syndic ces frais et honoraires si le copropriétaire est définitivement insolvable.

Le point 9.2 du contrat type liste les frais et honoraires liés aux mutations pouvant être mis à la charge du seul copropriétaire concerné, et notamment à ce titre « la délivrance du certificat prévu à l’article 20, II de la loi du 10 juillet 1965 ».

Cette dernière mention est annulée.

Ce certificat est délivré par le syndic après notification par le notaire du nom du candidat à l’acquisition d’un lot.

Le syndic y atteste que l’acquéreur n’est pas déjà copropriétaire dans l’immeuble et, si tel est le cas, qu’il n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de 45 jours.

Or, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (Loi du 10-7-1965 art. 10), et l’article 10-1 la loi de 1965 ne prévoit pas de dérogation à ce principe s’agissant du coût du certificat susvisé.

En conséquence, la délivrance du certificat prévu à l’article 20, II ne peut pas être mis à la charge du seul copropriétaire concerné.

Enfin, le contrat type est annulé en ce qu’il ne prévoit pas les frais afférents à la tenue d’un compte bancaire séparé ce quoi est toutefois sans portée dès lors que si cette mention était prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’elle aurait dû figurer dans le décret du 26 mars 2015 ayant instauré le modèle de contrat type de syndic, la loi Macron du 6 août 2015 a, entre temps, modifié l’article 21 et supprimé cette obligation.

L’annulation de ces dispositions est rétroactive.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats