Le bénéficiaire de la promesse dispose d’un délai de 5 ans à compter de la date où l’indemnité d’immobilisation est immédiatement remboursable pour en solliciter le restitution auprès du promettant

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 juillet 2024, 22-22.058, Publié au bulletin

I –

Des particuliers ont consenti une promesse unilatérale de vente d’un appartement au prix de 995.000 euros.

Cette promesse avait été régularisée sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire de la promesse au plus tard pour le 7 novembre 2015, avec paiement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 99.500 placée sous séquestre entre les mains du notaire.

Le bénéficiaire n’ayant cependant pas obtenu le prêt prévu par la condition suspensive, ce dernier a assigné par actes en date des 16 et 17 novembre les promettants aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

II –

Les promettants ont soulevé par voie d’incident la forclusion de l’action en restitution.

La cour d’appel a suivi le raisonnement des promettants et a déclaré forclose l’action du bénéficiaire de la promesse du fait de la prescription encourue au visa des dispositions de l’article L313-41 du Code de la consommation qui dispose :

« Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »

Les juges d’appel ont en effet considéré que le délai de prescription commençait à courir à la date l’indemnité était devenue immédiatement remboursable.

III –

Le bénéficiaire de la promesse a formé un pourvoi en cassation, en soutenant notamment qu’en application des dispositions de l’article 2224 du Code Civil, le point de départ du délai de prescription auquel est soumise l’action exercée par le bénéficiaire d’une promesse de vente tendant, en cas de défaillance de la condition suspensive à laquelle était soumise cette promesse de vente, à ce que l’indemnité d’immobilisation qu’il avait versée lui soit restituée est la date à laquelle le bénéficiaire de la promesse a eu connaissance du refus du promettant que l’indemnité d’immobilisation lui soit restituée.

Néanmoins la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par le bénéficiaire de la promesse.

Selon la Haute Juridiction, et en application des dispositions de l’article 2224 du Code Civil, le point de départ de la prescription de l’action en exécution d’une obligation se situe au jour où le créancier a su ou aurait dû savoir que celle-ci était devenue exigible et non à la date à laquelle il a eu connaissance du refus du débiteur de l’exécuter.

En parallèle, l’article 313-41 du code de la consommation dispose que lorsque la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

En définitive, la Cour de cassation considère que les juges d’appel ont très justement qualifié l’action du bénéficiaire de la promesse forclose car prescrite puisque ce dernier était tenu de solliciter le remboursement des fonds versés au titre de l’indemnité d’immobilisation dans les 5 ans à compter de la date à laquelle l’indemnité était devenue immédiatement remboursable du fait de la défaillance de la condition suspensive, et non pas à compter de la date à laquelle le bénéficiaire a eu connaissance du refus du promettant quant au remboursement de cette indemnité.