SOURCE : 3ème civ, 6 mai 2014, n°12-29504
Il s’agit d’une évidence : l’article 1719 du Code civil rappelle que « le bailleur est obligé (…) De délivrer au preneur la chose louée (…) ». Cette disposition est généralement utilisée par les plaideurs dans sa conception abstraite : il s’agit pour le preneur d’obliger le bailleur à mettre à disposition un local conforme à la destination prévue par le bail.
Mais hors mis les baux en l’état futur d’achèvement (BEFA)[1], le manquement à l’obligation délivrance de la chose louée, au sens littéral du texte, c’est-à-dire l’absence de remise des clés des locaux, semblait relever du cas d’école. Il n’en est rien.
En l’espèce, un bail est conclu par une personne physique au nom d’une société en formation qui ne reprend pas le bail. La personne physique est alors, conformément à la jurisprudence, considérée comme preneur à bail. Elle est poursuivie par le bailleur en paiement des loyers laissés en souffrance.
Outre des moyens relevant du vice de consentement et de la contestation de la qualité à agir du bailleur, que la Cour d’appel de Rennes balaie, le preneur excipait de l’absence de remise des clés des locaux, de sorte que le bailleur aurait violé son obligation de délivrance.
Pour la Cour d’appel de Rennes, le preneur « allègue sans le démontrer que le bail n’a pas reçu exécution ».
L’arrêt est cassé par la Cour de cassation, qui reproche aux juges du fond, selon un conclusif identique à un précédent arrêt[2], d’avoir procédé à l’inversion de la charge de la preuve : C’est au bailleur qu’il appartient, sur les allégations du preneur, de prouver que celui-ci a été mis en possession des clés des locaux.
Cette preuve sera difficile à rapporter par le bailleur devant la Cour d’appel de renvoi, puisque les locaux donnés à bail étaient, en l’espèce, dès l’origine, inexploités. L’organisation par le Bailleur d’un état des lieux d’entrée lui aurait permis d’échapper au débouter prévisible de sa demande :
– Si l’état des lieux est fait en présence d’un huissier, l’officier aurait pu consigner dans son procès verbal la remise des clés.
– Sous seing privé, la remise des clés aurait été reconnue par le Preneur.
Le projet de loi Pinel (article 5 du projet[3]) vise à rendre obligatoire le recours à l’état des lieux d’entrée et de sortie, et permettra sans doute de remettre dans la catégorie des cas d’école la sanction de cette obligation fondamentale du bailleur.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] Baux portant sur des locaux dépendant d’un immeuble en construction
[2] 3ème civ, 25 juin 2008, n°07-14341, Publié au Bulletin
[3] Sur le projet, cf notre commentaire
