Dans un arrêt du 1er octobre 2026, la Cour de cassation confirme qu’un locataire commercial exerçant son droit de préférence pour acquérir les locaux qu’il occupe n’a pas à supporter les honoraires de négociation d’un agent immobilier.

Elle apporte surtout une précision importante : le locataire peut obtenir le remboursement de ces frais, même s’il avait accepté de les payer en toute connaissance de cause.

Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711, publié au Bulletin

I. Un locataire ayant accepté de payer près de 80.000 € de frais d’agence

En l’espèce, les propriétaires d’un local commercial avaient proposé à leur locataire d’acquérir les lieux pour un montant de 2 070 000 €, comprenant 78 660 € d’honoraires d’agence immobilière.

Le locataire avait accepté cette offre et la vente avait été réalisée en janvier 2019.

Il avait toutefois engagé une action contre les vendeurs afin d’obtenir le remboursement des honoraires d’agence, estimant qu’ils n’auraient jamais dû lui être facturés.

La cour d’appel de Paris avait rejeté sa demande, considérant qu’il avait accepté le prix en connaissant parfaitement l’existence de ces frais.

Le litige a alors été porté devant la Cour de cassation.

II. II. Des honoraires qui ne sont pas dus, même lorsqu’ils ont été acceptés

L’article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit que, lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un local commercial loué, il doit, sauf exceptions légales, proposer prioritairement son acquisition au locataire.

Ce mécanisme, appelé « droit de préférence », permet au locataire d’acheter les locaux avant qu’ils ne soient proposés à un tiers.

La Cour de cassation rappelle que, dans cette situation, l’intervention d’un agent immobilier n’est pas nécessaire à la réalisation de la vente, puisque le droit de préférence résulte directement de la loi.

Les honoraires de négociation ne peuvent donc pas être imposés au locataire.

Mais l’arrêt va plus loin : le fait d’avoir accepté de payer ces honoraires, même volontairement et en connaissance de cause, ne prive pas le locataire de son droit à remboursement.

La Cour applique ici l’article 1302 du code civil, selon lequel une somme versée sans être due doit être restituée.

Elle casse en conséquence l’arrêt de la cour d’appel.

III. Quelles conséquences pour les propriétaires et les locataires ?

Cette décision présente un intérêt pratique important dans les opérations de vente de locaux commerciaux.

Pour les propriétaires, elle impose une vigilance particulière dans la rédaction des offres de vente adressées aux locataires. Les honoraires de négociation ne doivent pas être intégrés au prix que le locataire est tenu de payer au titre de son droit de préférence.

Pour les locataires, elle ouvre la possibilité de réclamer la restitution des frais d’agence indûment acquittés, y compris lorsque la vente a déjà été réalisée et qu’ils avaient accepté ces frais.

Il convient toutefois de préciser que la solution concerne les ventes réalisées dans le cadre du droit de préférence légal du locataire commercial. Elle ne signifie pas que toute acquisition immobilière par un locataire exclut systématiquement les honoraires d’agence.

Ce qu’il faut retenir

• Le locataire commercial bénéficiant du droit de préférence légal n’a pas à payer les honoraires de négociation de l’agent immobilier.
• Son acceptation du prix, même en connaissance de cause, ne rend pas ces honoraires exigibles.
• S’il les a déjà réglés, il peut en demander la restitution.
• Les propriétaires doivent donc être particulièrement attentifs à la présentation du prix dans les offres de vente adressées à leurs locataires.

En définitive, le locataire ne perd pas son droit au remboursement du seul fait qu’il a accepté de payer des honoraires d’agence qui n’étaient pas légalement dus.